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困惑的房价上涨之源
在一个失范的市场里,寻找真相往往非常困难。
是地价推高了房价?
包括北京华远集团总裁任志强和建设部某些专家在内的一个观点是,地价猛涨是拉升房价上涨的一个重要因素。
但是,国土资源部领导去年已驳斥了这一观点。3月31日,北京市国土资源局新闻发言人、副局长张维也对地价推高房价的说法予以否认。张维援引国土资源部在全国范围内就地价与房价问题的调研数字说,结合国内32个主要城市的数据,地价因素只占商品房成本的23%,其中,北京土地占商品房成本的22.98%,上海的土地成本则只占总成本的16.15%,广州则更低,为11.4%。据此,北京市国土局认为,地价推高房价的说法不能成立。
在上海,房价的飙升速度已远远超过了地价的涨幅。根据上海房地局公布的数据计算,上海2004年的房价平均涨幅达到24.76%,而上海土地交易价格涨幅为18.8%。
那么,是由于结构失衡,中低价商品房匮缺,导致商品房价格飞升?
“高中低档房子的比例已经明显不匹配,高价房的占比太高,普通居民的购房压力越来越大。”上海普润房地产咨询公司的研究员王水田说,2003年以前7000元以上的统统算作高价房,而现在按照市场行情,7000元的只能算中低价房。
什么才是居民可承受的中低价房?现在已经没有一个准确的衡量标准。
可资借鉴的数据是,2004年度上海市居民可支配收入为16683元。而根据上海房屋土地资源管理局官方网站时时更新的市场交易数据,2004年第四季度上海的商品房成交均价为8485元/平方米,12月份为8633元/平方米,2005年1月份为9336元/平方米。也就是说,2004年上海市居民可支配收入不足以购买两平方米住房。
如果以6000元以下、6000-9000元、9000元以上来划分高、中、低档房,上海土地局的统计中基本呈现出“三分天下”的局面。2005年1月,上海商品房交易量为21186套,其中,单价在9000元/平方米(含9000元/平方米)以上的占交易量的31.16%,6000-9000元/平方米的占30.79%,6000元/平方米(含6000元/平方米)以下的占38.79%。近两年来,中心城区(内环内)高价房所带动的房价上涨效应正在逐渐浸淹向城乡结合部(中内环间)、近郊(中外环间)和远郊(外郊环间)。
根据上海网上房地产公布的数据,3月31日,上海内环内、中内环、中外环、外郊环、郊环外的成交均价分别为(单位:元/平方米):16419、11493、8085、6505、4724。
“我工作一年的收入,赶不上房价一个月的上涨速度。”一个在媒体工作的朋友告诉记者,可供选择的空间太小了。
不过,构成房价上涨的因素不会如此简单。真相仍有待寻找。
上海的一位开发商朋友告诉记者:“我们前一阵刚开了董事会,自己都觉得利润太高了。这样很容易导致我们的盲目投资,对房地产企业不是好事。”
举一个例子,可以窥见一斑。
以分期开发的远景佳苑为例,位于宝山区大华路1355弄的该楼盘,在2000年完成一期开发,当时的房价约为3000元/平方米;迄今该楼盘的四期即将完成开发,记者致电售楼处,售楼小姐告诉记者,预计2005年4月份开盘,“现在价格还没有定下来,但你可以参考周遍的均价,一般在1万到1.4万之间。”