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控制供给还是管住需求?
需要怎样的措施才能让房价飞奔的快车缓缓刹车?
中国银监会政策法规部的人士说:“我们正在做相关的调研,希望发现问题和风险。以采取相应的措施。”
严把土地和信贷两道闸门,成为去年抑制投资过热的主要手段。但执行的情况,却参差不齐。
“这两种手段,主要是从供给方面对投资过热进行了控制,使固定资产投资的增幅有了大幅回落。”国务院发展研究中心的一位专家说,但区分来看,固定资产投资的回落却和需求的日渐旺盛形成了鲜明的反差。
这从商业银行的信贷增长上,可见一斑。
2004年,房地产开发商贷款余额约为7800亿元,同比增长17%,比上年增幅回落32个百分点。其中,住房开发贷款余额约为4400亿元,同比增长22%,增幅比上年回落81个百分点。而在按个住房信贷方面,增势依然不减。2004年底,住房按揭贷款余额为1.6万亿元,同比增长35%,比上年增幅仅回落8个百分点。远远高于房地产开发贷款的增长速度。
一家国有商业银行上海分行的部门总经理告诉记者:“我们去年的开发贷款总共放了七八笔,比2003年下降了70%-80%。这主要是配合政策的需要。”
土地和信贷的供给相对控制住了,但需求依旧高企。
一个流传于房地产业内的说法是,真正推动房价的动力是旺盛的购房需求。上海统计局数据显示,2004年上半年商品房新批准的预售面积1100.8万平方米,实际预售面积1470万平方米,供需比为1:1.34,2004年全年商品房新批准的预售面积2938.9万平方米,实际成交面积3488.75万平方米,供需比为1:1.19,而2003年的供需比为1.18:1,供大于需。
3月16日,央行房贷“新政”被认为是对需求进行调控的重要信号。对此,北京大学中国经济研究中心宋国青教授认为:“调控要起到作用,是要有条件的,因为这牵涉到一系列利益主体的调整。这期间银行是否起到应有的作用有人表示怀疑。”他认为,从商业银行的角度看,本次贷款利息的上调进一步拉大了存贷款利差,从一定程度上可能会刺激银行的放贷冲动。目前的一年期存款基准利率为2.25%,5年以上房地产贷款利率基准利率为6.12%。
易宪容等专家认为,央行房贷新政,对于普通消费者的自住需求,可以起到一定的调控作用,但对于投机性需求的影响却微乎其微。因为与投机的预期获利相比,提高利率所增加的成本,完全在其可以承受的范围之内。
因此,在调控供给和需求之后,还须寻找新的调控对策。北京著名开发商任志强和潘石屹都不约而同地强调:必须加大土地和商品房供应。
上海市已宣布,要加大以配套商品房为主的中低价位商品房供应,市政府要求今年配套商品房开工面积须达到900万平方米,可售面积须达到800万平方米。
对于包括上海在内的房价来说,2005年是一个不确定的未来:抑制房价过快上涨的势头已成上下一致共识,但结果究竟是令其滞涨,还是令其下降,尚需等待新的调控手段及其效应在时间之中的显现。