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告别“小钱套牢大地”的日子
在上海地价越来越高、土地供应越来越有限的环境下,如何“争夺”足够多的土地储备,是每一个开发商必须面对的问题。
上海万科城市花园发展有限公司在去年12月9日,分别以28700万元和13300万元的价格,取得浦东新区和闵行区两块土地,面积分别为174463平方米和60755平方米。万科集团2004年的年报显示,上海万科拥有52.5万平方米的土地储备量。
而金地上海宣称,曾在2003年初拥有近3000亩的土地储备量。金地上海总经理赵汉忠表示,这一数字已变成1600亩。其中“青浦云湖”约303亩,“上海格林世界”2期~5期约1300亩。这两个项目将分别于今年的9、10月份开工。
显然,除“青浦云湖”外,金地上海在过去的两年里新的土地储备“进账”很少。赵汉忠表示,金地将继续保持对上海的土地储备。
而像上海珠江投资和天津顺驰这样的市场后来者,则远远还谈不上储备。基本上都是拿到一块地就开发一块地。除了获得的土地资源有限外,上海在土地出让方面的规定,如中标公司必须在中标后马上交付部分土地出让金,而且剩余款项须在半年内缴清,否则项目不得开工等规定,使开发商不得不加快土地开发的速度。
上海珠江投资在取得新江湾城C1地块后,按规定,必须在半年内付清土地出让金16亿元。项斌认为,由于上海的这一规定,开发商的付款速度加快。在付出16亿的真金白银后,新江湾城的地块还储备得起吗?“现在已经不是‘小钱就能套牢大地’的年代了。”
让项斌更着急的,还有位于杨浦区的“合生滨江苑”。这块面积为283亩的土地,位于黄浦江边,因涉及黄浦江两岸统一规划以及没有动迁房源等问题,从2002年拿到土地至今,项目还无法开工。到目前为止,上海合生已经在这块土地上花费了3亿元。
上海珠江投资在杨浦区拿到这几块土地的过程,正好也是上海土地价格上涨的一个见证:
2001年8月,珠江香樟园,面积43亩,土地价格:108万元/亩;
2002年5月,珠江香樟南园,面积125亩,土地价格:250万元/亩;
2005年1月,新江湾城C1地块,面积176842平方米,土地价格:599万元/亩。
以1.6的规划容积率计算,平摊到新江湾城总建筑面积的土地成本超过5000元/平方米。
虽然上海珠江投资在江浙等华东地区还没有项目,但项斌已感受到近期一连串“房地产新政策”出台带来的市场变化。他的心情也在随之起伏。
3月25日,珠江香樟南园开盘,当天售出40%,截至4月7日,也仅售出70%。“在此之前,香樟南园两次开盘,当天就卖出80%,甚至90%,之后两三天之内就全部卖完,最长也只用了一周时间。”
据项斌透露,3月25日这期开盘,他本来计划以1.2万元/平方米为开盘价,最后不得不调低至1.18万元/平方米。他担心,一旦市场出现变化,原本已经被高地价压缩了利润空间的新江湾城项目的盈利空间将变得更小。“这个项目比较脆弱。”
到上海周边去
于是,就有了本文开头所提到的上海万科和金地上海的战略调整。为配合此次调整,万科已经开始筹备将上海万科城市花园发展有限公司“升级”为万科在上海的集团公司,全面打理华东地区事务。
金地上海也正致力于发展“成为金地集团控股的独立性的子公司,并最终成为华东区域的母公司”。金地上海的总经理赵汉忠表示,金地上海2005年“将以上海为战略中心,把业务开拓到以长江三角洲为代表的华东地区”。
按照金地的设想,“开拓计划”将重点考虑二、三线城市和上海2小时车程内的县级城市,如张家港、太仓、江阴和镇江等城市。拓展手法将主要考虑“联合战略”。希望达到上海与异地市场的投资比重各半的投资布局。
赵汉忠表示,上海地产市场竞争非常激烈,获取土地的机会和难度加大,是金地上海调整投资策略的重要原因。
4月8日,项斌前往宁波洽谈项目合作事宜。他表示,如果这次的项目合适,珠江投资也愿意到上海之外的地区拓展业务。