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发展机会面面观
【主持人】究竟我们的发展机会在什么地方?
【张华纲】风险是非常客观的,如果不在技术上采取措施回避这种风险肯定是有问题的。现在上海楼市很火爆,很有可能中央的政策下一步就会进行调控,怎么办?毫无疑问要回避它,所以我们要调整每一区域产品的结构和利润贡献比例。第二就是项目要加快速度提高开发效率;第三就是在风险中发现机会。比如企业什么时候该去拿地?就是应该在最低迷的时候去拿地,这就跟炒股的道理是一样的,如果拿地的时候正好碰到土地市场的拐点,那么楼市等你开盘的时候就已经很旺了,这是将压力变成机会的一种非常漂亮的做法。
【主持人】什么情况下不会拿地?
【张华纲】应该说我们可以拿地的机会是不多的,我们有三个判断。第一就是我们对城市的选择模型和项目评价标准。要去拿地的城市一定要有发展后劲,像大西北即便是非常好的地,我们可能也不会去做。
【主持人】冯先生会去大西北吗?
【冯仑】我比张总稍微慢一点,他如果不去我肯定还在后面。
【张华纲】第二就是要有市场机会,如果市场不好,拿的地再便宜都没有机会挣钱。第三光有市场不行,还得有土地机会,像宁波、温州,目前这些市场热极了,温州的房子都卖1万元/平方米以上,但是拿不到地你也没有办法进去。所以一个城市只有达到这三项标准,我们才会考虑去拿地。
【主持人】冯先生在规避拿地的风险方面,有什么样的体会和想法?
【冯仑】我们现在已经开始研究怎么样从根本上来应对风险了。现在市场上大家每天都像在吃喜宴,白天都吃喜宴,晚上都进洞房,全都是好事,而我们的方针就是,别人办喜事我们研究办丧事,别人办丧事我们研究办喜事,都是反着来做。所以我们前几年一直都在总结全世界的规律,力图求得战略上的改变。比如说我们正在付诸行动的、叫做大北京地区集中的策略。这个战略就不同于其他企业那种每一个城市都有项目的、分散的做法。其次就是商业模式的转变,我们更看重的是服务和租金的收入,而不是无限扩张。另外就是调整公司的内部组织。其实四年前我们就已经开始了这样的工作,因此今天我最希望的就是别人办丧事,因为我已经准备得差不多了,等到别人办丧事时,我们就可以繁荣时候卖产品,萧条时候卖项目,我们就可以一个周期一个周期地赶过别人,而不是在别人繁荣的时候、吃喜宴的时候,我们在洞房傻等着,那哪行?我们要在别人吃喜宴的时候,就已经开始找新的媳妇了。如果外部风险一来别人死了,我们也死了,那不是我们的能力。我们的能力应该是别人不好过的时候我们还活着,别人不好过我们比他们好过,别人好过的时候我们比他们还好过,这才是我们的追求。
【主持人】面对内外部的风险,偶然性的风险,我们的解决之道究竟是什么?
【张华纲】其实对于一个企业来说,这个世界每天都在千变万化,天天都在变,时时刻刻都在变,而如何应对这种不断变化的市场,不断变化的环境,你核心的办法就是你的核心竞争能力。比如说冯总他们推出定制产品的流程,这种方法已经具备很高的抗风险能力了。再比如说金地公司就有一种战略能力,一种长远的能力,一种对客户最终需求把握的能力。换句话说,只要市场上老百姓要买房子,就只能买我的,这就是企业核心竞争力的培养,关键是找到客户。
【冯仑】我补充一个土方,就是天天跟不诚信的房地产公司老总玩,以后就知道怎么规避风险了。
【景宜青】我想从财务角度谈这个问题。房地产最大的风险就是周期比较长,而且外部有很多不可预知的因素影响它,不是说自己努力就可以达到一个目标的,因此外部宏观因素不是企业自己能够控制的。但是我们也有可以做的,就是怎么解决内部管理体制,合理安排自己的财务收支。我个人认为,一定要在发现不良迹象的时候,将其扼杀在萌芽之中,不要等到它反映出来。有一些地产商会舍不得这样做,但这时候一旦舍不得,就会给后面带来很多不利的影响。
【主持人】冯主席怎么衡量舍得与舍不得?
【冯仑】舍得这件事就是失要快,得要慢。一般得的快的东西不是赃物就是违法所得。得的时候一定不着急,慢慢来,这样得到的才是好东西。
【主持人】这真是哲学的观点。在企业发展过程当中往往有这个现象,风险在别人来说是风险,可是在自己来说也许是一个机会,怎么样判断别人眼里的风险是自己的机会,或者是怎么样能够紧紧抓住这样的机会呢?
【张华纲】这个机会我举一个例子,我们最近在广州拿了一块地,差不多5000亩,非常漂亮,山清水秀,当时不论是业界还是媒体对此都很困惑,因为广州楼价已经连续三年下跌,广州市场的竞争在全国大中城市中是最为激烈和惨烈的。然而我们做了大量的分析之后认为,珠江三角洲一带是非常成熟的,市场比较理性,同时在全国市场都在进行的这一轮涨价潮,广州房价涨得不多,所以我们决定抓住这个机会,在大家都不看好的时候我们进去。现在我坚信,三年以后这个项目一定能够成为我们企业非常好的利润增长点。