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今年天津市商业地产发展的正确方向是什么?在昨天(19日)的中国天津国际商业与地产投资论坛上,与会专家一致认为——商业地产:先定位消费者再经营
从传统中心商业圈到非主流社区型商业、从沿街商铺到专业市场、从传统商业街到SHOPPING MALL、从投资沿街独立商铺的自主经营到产权式商场的集约化经营,天津商业地产快速增长。2005年,天津的商业地产市场将迎来大盘不断涌现、供应量激增的一年。如何保证天津商业地产市场的健康发展、坚持理性的商业经营与地产投资,在昨天的中国天津国际商业与地产投资论坛上,与会专家一致认为,转变商业地产开发理念,坚持“先商业后地产”的模式,才是商业地产发展的正确方向。
商业大盘今年新增10个
随着天津城市改造步伐的加快,商业地产的开发速度也迅速提升。专业报告显示,2004年天津商业地产项目总建筑面积为263万平方米,其中单体规模5万平方米以上项目有12个,单体投资超过亿元的项目共有18个。截至目前,天津市各类商业设施总建筑面积达850万平方米,预计到2006年,商业地产投资还要增加400万平方米的供应量。
从2005年开始,天津的商业地产开发更是进入了一个“大盘时代”。根据天津市商委公布数据显示,2005年天津市10大新增重点商业设施,规模几乎都在10万平方米以上。“商业大盘纷纷上市,预示着天津市未来将出现一批业态丰富、功能多样的超大规模综合性商业设施。”戴德梁行天津分公司的研究人员如此评价。
经营状况缘何发生偏差
开发商对于商业地产的投资热度持续升温,而前一段时期市场中的反映却不甚理想。天津市一些主打产权式商铺概念的商业地产,在正式开业后运营惨淡,有些甚至出现了购铺者、租户、开发商三者之间因原来承诺的投资回报率无法实现而发生的纠纷。
业内人士指出,商业地产项目大多面临两种问题。一种是多数地产商仍在按照以往简单商业配套物业的开发思路进行商铺开发;另一种是商铺的规划设计能适应市场需求,销售情况也相当不错,然而真正进入商业市场后,由于开发商缺乏对项目的整体控制力,致使日后经营完全由散户自身调节,结果产品发展与开发商当初的设计相差甚远,经营状况也会发生偏差。
中国房地产协会秘书长顾云昌说,如何保证商业地产的开发者、经营管理者,以及购买商业地产的小业主之间的利益互相得到统一和保证,这是商业地产面临的最严峻的问题。
应区别于住宅地产开发
随着去年12月11日中国零售市场对外资开放,跨国零售巨头进驻国内市场步伐正在加快,2005年的商业地产市场也将面临着前所未有的机遇与挑战。在昨天举行的中国天津国际商业与地产投资论坛上,与会专家一致认为,切实转变商业地产开发理念,走“先商业后地产”的开发道路,才是2005年商业地产发展正确的方向。麦购集团董事长胡时俊指出,传统的商业地产项目大都是先选址、然后再开发,这是住宅地产的思路。但是做商业地产的时候一定要考虑未来消费者的定位,然后再经营,否则不可能成功。
香港中原集团主席施永青也指出,经营商业地产比较好的做法,应该是经营者把商场的潜力发挥出来,在商场的租金收入达到最高峰的时候,才把整个商场卖给投资者。当然,这需要金融市场、房地产信托基金等相关行业的完善。
“地产与商业的对接非常重要。”顾云昌说,“过去往往是先地产后商业,盖房子的时候没有想商业怎么搞,把房子盖起来以后才开始招商,把商铺打散卖给小业主。可是卖给小业主以后,租给谁?谁来经营?这个地方适不适合搞商业?一些开发商很盲目。正确的做法应该是先把市场调查清楚,这个地方需要什么商业,有多大的营业额?需要什么业态?根据这个情况来开发商业地产。另外,开发商要负起责任来,不要把商铺全部卖掉,特别大的商场自己应该经营一部分,和小业主共同营造一个好的商业气氛。”(姜昊 刘英潮)