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“十一五”时期发展房地产金融的政策措施
一、建设社会基础信用体系
信用是市场经济健康发展的前提和基础,信用的健全,可以降低交易成本,保障经济的有序运转,房地产金融业发展更离不开信用观念的确立和维护。目前天津市还没有建立起覆盖全社会的信用征集调查、评价和公证体系,要发展房地产金融市场,建立社会基础信用体系的工作要先行。在“十一五”初期,天津的社会基础信用体系应达到基本建立状态并能服务于房地产金融市场。
(一)发挥政府主导作用。社会基础信用体系的建立涉及经济生活的多方面内容,需投入的资金和社会成本很高,地方金融企业无法独立承担,需要多方面合作,因此要由政府出面组织协调,并制定实施方案。“十一五“期间,政府将着力建立和完善以个人诚信为主的社会诚信体系,努力开创诚实守信的社会环境。计划在“十一五“初期,完成各家银行内部及金融机构业内的信息共享,远期,与工商、税务、司法部门等其他机构的信息结合,实现社会信息系统完全的信息共享。
(二)鼓励发展独立的评估机构。在政府引导下,由金融企业与其它市场主体和行业自律组织建立股份制商业信用和个人信用调查评估机构,走完全市场化经营的路子,并制定相应的地方性法规予以规范。
(三)整合现有的政府各部门和金融企业积累的商业信用和个人信用资料,在此基础上,建立系统的全社会共享的企业商业信用档案和信用评级机制;逐步建立个人信用信息调查征集系统,分层次、分阶段地建立个人信用制度,构建信息征集、使用、更新的隐私保护等方面的运作机制。
(四)采用先进技术,实现信用征集、调查、评估和使用的网络化,要逐步实现对商业信用和个人信用的实时更新,逐步建立商业信用的预警机制。
(五)加快信用征集和信息披露立法进程,健全信用监督的失信惩戒制度。加大失信者的失信成本,提高社会诚信意识。
二、开拓新的房地产融资渠道,创新融资产品,形成多渠道与个性化房地产金融新格局
(一)鼓励和支持信托业、房地产基金等新的融资方式,引入民间扩大房地产投资总量。积极引导社会资金、银行资金、外商资金、外埠资金、居民个人资金投向房地产。
以住房和消费为主,创新金融产品,强化服务功能。各金融机构在加强市场分析和研究的基础上,针对企业和消费者的需求,开发新的金融产品,满足不同客户的消费要求。
(二)鼓励符合条件的大型房地产企业通过股权融资、公开上市等方式获得资金支持。培育和完善房地产债券市场。除了允许房地产企业发行企业债券,还应重视企业通过发行房地产项目债券进行融资。
(三)吸收海外资金。可充分利用国外投资或海外基金,增大房地产资金可筹量。
(四)海外上市。鼓励具备条件的房地产企业利用重组形式到海外资本市场融资。
三、加快完善房地产金融一级市场,稳步推进房地产金融二级市场发展
(一)“十一五”期间,天津市要形成有规模、多元化、竞争性的房地产金融一级市场,并将引进新的金融机构、扩大资金来源、提高资源配置效率。金融一级市场不仅能为房地产市场提供充足的资金来源,而且也能为二级金融市场的发展奠定基础。
(二)建设房地产金融二级市场,积极推进住房抵押贷款证券化的实施。近几年天津市房地产信贷规模迅速增长,住房抵押贷款逐年增加,为抵押贷款证券化奠定了基础。
“十一五”初期,天津市将加快住房抵押贷款证券化的实施进度,为推进房地产贷款证券化做好充分的准备,积极培育和发展房地产贷款证券化的经营机构、担保机构。建立以住房抵押保险为主的房地产保险体系,重点发展住房抵押贷款保险和房产质量保险。
四、建立房地产金融市场支持服务系统
房地产金融机构的发展离不开一整套完善高效的支持系统。在“十一五“期间,天津市要着力建立健全房地产中介服务体系,形成独立、公正的评估中介服务市场及相应的中介服务机构。完善评估行业的管理体制,加快行业自律机制的建设,同时建立统一而有权威的行业标准。杜绝评估机构在产权交易中任意扩大或缩小评估对象价值的现象。政府根据房地产市场发展的需要建立相关机构,在有关信息的采集、处理、发布等方面为市场提供专门、快捷、有效的公共服务。建立房地产金融信息网络系统,实现交易、清算、管理和监控的电子化,提高房地产金融系统的风险控制能力。
五、完善政策性房地产金融业务,引导房地产金融市场发育
在“十一五”期间将继续贯彻执行房改政策,大力发展公积金贷款业务。根据本市房改进度和需求调整房地产信贷结构,为中低收入阶层提供按揭担保等政策性房贷业务。
六、将房地产资金信托转变为真正意义上的房地产信托
目前房地产信托公司还多以向房地产企业提供贷款为主,为丰富房地产金融品种,应当将房地产资金信托转变为真正意义上的房地产信托。信托证券这种模式,信托公司可以很快把不流动资产流通起来,同时,可以把信托收益期限放长。“十一五”期间,房地产信托的发展方向应是为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供全面的金融服务,制定标准化的信托合同、标准化的权益证书,以及信息披露制度。“十一五“初期,信托投资公司在集资管理、运用支配信托资金时,应有可依据的正式的信托公司法。
七、构建完善的房地产金融市场法律法规体系
法律法规是保证信用的重要手段,房地产金融市场的良好秩序需要有健全的法律制度作保证,特别是担保法、城市房地产管理法、物权法等法律对保护房地产金融系统的抵押物权、维护债权人合法利益有着特殊的意义。
“十一五”期间,天津市房地产金融市场将加快发展,鉴于目前我国与房地产金融有关的法律法规还欠完备的状况,天津市在国家整体上对房地产金融市场法律法规制定和完善的过程中,按照本地区市场发展的实际情况和现实要求,对有关法律进行修改和补充,具备条件的或者要求迫切的房地产金融产品的相关法律规范应尽早出台。如有关产业基金的法律法规应尽快出台,为房地产基金的运作提供法律依据,并采取各种手段加大宣传力度,创造良好的社会氛围;加强对恶意违约客户的判决和执行力度,保证房地产金融系统健康持续发展。(徐保满)