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1、霸王合同成行业“惯例”
虽然投诉声不断、规范措施一再出台,但霸王合同依旧是天津地产业无言的“惯例”,并且在各种新规定的出台过程中不断地升级。目前天津市商品房销售市场通用的是市房管部门出台的格式合同,开发商和购房者可以依照其中相关规定来签署合同。按照规定,买卖双方都有协商合同具体条款如何签订的权利,合同也应该共同维护双方利益。但在本市大多数商品房销售过程中,开发商却依旧将其演绎成了霸王合同。很多消费者反映,自己在购房时提出要将开发商的一些承诺体现在合同相关条款中,或者在合同备注条款中对一些口头承诺进行明确,销售人员或者表示自己无权修改或者干脆让购房者“不按公司规定签合同就不要买了”。
如今商品房销售市场确实需求量很大,并且时有供不应求的局面出现,但消费者毕竟还是在用自己半生的积蓄购置不动产,甚至是在以自己的血汗为开发商创造效益,难道这能够成为开发商霸道的原因吗?
2、无证预售哄抬房价
天津房价在近两年来的急速飙升,一方面源于市场的刚性需求,另一方面也不乏一些企业造势炒作的结果。对于开发商无证售房问题,有关部门已经出台了一系列管理措施,但很多企业在取得正式的销售许可证之前依旧变相进行着销售认购,并趁此时机向市场“吹风”,声称项目预订数量已经超过产品数量,个别企业还会在此期间以各种名目收取订金,订金数量也已经从去年2000元至5000元的“行价”上涨到普遍1万至2万元。在购房者受到这些心理战术影响的同时,开发企业也就得以公开地将商品房价格在原来的宣传价位基础上再涨一节,并表示此举是为了“过滤”客户,价高者得。市场价格也就在这些虚实难辨的“需求”与“抢购”中一路攀升上来了。
3、项目宣传无信可言
消费者投诉开发商虚假宣传的误导问题,不仅涉及到报纸、电视等公众媒体宣传的概念夸张,更多的则是产品实物与合同或者销售现场展示情况大不相同,而违约责任却难以辨清。
购房者反映,由于目前市场销售的商品房多数都是非现房产品,因此在签署合同时开发商尽量用简单或表述不十分清楚的语言进行描述,很多消费者购房后遭遇开发商承诺不兑现时,却很难抓到证据避免自己的利益被侵害。例如,陈先生反映自己所购房屋交付时房屋天窗、通风道与图纸不符,影响了房屋的实用性,而开发商辩称是消防局检查时不合格改的;消费者沈某投诉,合同图纸中阳台上有门,交付时门没有做,开发商说是征求了买房人的意见,大部分购房人都不愿做门,所以取消了等等。这些难以辨清是非的违约让很多购房者有苦难言。
4、面积考量无据可寻
商品房面积缩水仍是市场投诉的热点之一。据了解,目前消费者针对面积问题的投诉主要集中于几个方面。一是开发商不将分摊的公摊面积的数量、部位、计算办法明示给购房消费者;二是购房消费者怀疑面积不准确时,不能及时有效地联系到检测部门进行复检;三是一些开发商开发建设的商品房面积严重缩水,作为非专业人士的购房消费者要取得相关资料和证据十分困难;第四,一些开发企业故意以不准确的面积销售商品房,在业主领取产权证并重新测量时不得不补交余额,无形中又提高了房屋销售价格。无据可寻的情况下,很多购房者都只能任由开发商侵犯自己的消费权益。
5、奖项障掩开发黑幕
绝大多数购房者面对房地产开发都是纯粹的门外汉,要想购买好房子,多数人都将企业品牌作为主要考量标准之一。一些开发商则利用消费者这种心理,以各式渠道获取多种名目的奖项或头衔,但企业自身素质和项目品质却并未因此有所提升。购房者郁大爷表示,自己在选房时特意选择了一家挂有“××二十强企业”标志的开发商开发的项目,但入住后发现不但房屋有开裂、户型更改等问题,开发商的售后服务部门的态度也非常恶劣,如此“名企”实在让人失望。
6、建筑质量危机重重
建筑质量问题是商品房的硬伤,也是对居住者影响最大最直接的问题,但很多开发企业为了压缩成本,明知一些操作流程已经为房屋质量埋下隐患,却依旧半掩半明地如此操作。选材、施工、沉降把握等都是直接关系到房屋质量的关键环节,但一些开发商为了减少成本则经常采用同品牌置换等级、外包施工、赶工期等做法,轻则影响使用寿命,问题严重者甚至入住后不久就会出现墙体开裂、上下水管道不合格等情况。一些开发企业表示,自己即使是让一些有资质的建筑单位施工,建筑公司也通常会把项目外包给一些异地施工队,以保证利润。
7、卖了房不管产权证
产权证问题已经成了房地产市场最普遍的历史问题之一,目前市场上的产权证问题主要还是由于开发企业缺乏对业主的责任心所致。一些开发商违法开发、建设、销售商品房,或者商品房销售后不按时缴纳相关费用或进行新建登记,使消费者无法取得合法房屋产权是产权证问题的主要成因之一。据了解,开发商在销售时往往向买房人承诺能办产权证,但实际上由于开发商的拖延经常影响业主取证,而个别企业卖了房就走人的做法则使很多业主几乎无法办理正式、合法的产权证书。专家表示,此类问题严重侵害购房消费者的财产权,由于涉及范围广,受侵害的购房消费者众多,应进一步引起有关部门的高度重视。
8、验收马虎入住为难
验收环节的马虎也是很多住宅项目的隐患所在。据业内人士透露,很多项目抽样验收即使合格,房屋入住后实际出现的质量问题也不胜枚举。消费者由于缺乏专业知识对于很多问题并不能在验房现场看出来,另外也有很多内部管线问题要入住后才能看出来,因此验收合格并不代表入住合格。
9、包装噱头高价甩尾
近来市场需求的增加也快速消化了很多空置房和尾盘,一些开发商也利用市场环境将不好卖的产品重新包装、制造噱头,反而以高出项目整体价位的价格出售。业内人士透露,很多项目甩尾的房屋通常包括两部分,一是150平方米以上的大户型,二是户型设计、朝向、坐落位置等某一方面存在不足而造成滞销的房屋。一些开发商看到市场高端产品热销则将这部分产品重新包装,例如,对超大户型冠以“豪华尊贵住宅”之名;或者在原售价只有3000多元/平方米的项目中,对尾房重新包装并在广告中表示“豪华户型仅售6000元/平方米”等等。有关专家认为,这些行为实际上是对消费者的一种欺骗。
10、更改设计面目全非
更改设计也是影响购房者利益的投诉焦点之一。王女士表示,自己购买水晶城的一套公寓住宅,交房时才发现自己卧室楼上居然是别家的卫生间,而购房时的设计中并非如此,但开发商却坚持不予同标准换房;朱先生反映,自己购买的商品房在装修时才发现房子的南北墙居然高矮不一。专家表示,这种不经业主同意任意更改住宅设计的做法实际是一种违法行为,侵害了消费者正当权益。
11、物业无规业主难管
物业管理不规范,使很多购房消费者难以成为自己房屋的真正主人。消费者反映物业管理方面的问题包括几个方面。例如,一些物业管理公司和开发商责任划分不明确,出现问题相互推拖,购房消费者权益难保障;相当多的开发商不向业主委员会移交属于购房消费者所有的公摊面积产权,且公摊部位所得的经营性收入业主委员会也无法知情和支配,购房消费者的财产权受到侵害;还有一些物业管理公司的服务与购房消费者所交纳的物业费不符,形成了物业公司与业主之间交费与费用支配等矛盾;另外一些物业管理公司并不认真履行《物业管理公约》,小区内物业管理混乱,影响业主入住质量。
12、违约不赔偿多纠纷
不少购买期房的消费者反映,他们购买的房子到期不能交付,开发商本应按合同约定支付违约金,但一些开发商却拒不向购房消费者支付违约金,使消费者房子、违约金和所付款一无所得。还有很多购买期房的消费者反映,开发商实际交付的商品房与销售前提供的样板房差距很大,与广告宣传的户型设计、房屋功能也有较大出入。开发商擅自变更规划、设计,小区中本是绿地的地方被改作他用,有的是又建一栋新楼准备销售,有的是建存车处、锅炉房、配电室。这些新添的建筑物影响了相邻住户的采光,增添了噪音,减少了绿地,侵害了消费者的知情权和公平交易权。即使合同中有违约赔偿规定,真正按约赔偿者也寥寥无几,更何况还有很多问题都是合同中没有谈及的,索赔也就更无法实现。
13、赚取差价几近公开
中介公司在二手房市场赚取差价的行为已经几近公开,业内人士和消费者都已经心照不宣,要规范这一行为,除了出台相关管理方案外,中介公司自觉规范经营才是根治良方。吃差价的行为在本市一些比较著名的中介公司也是屡见不鲜。本市一家经营规模数一数二的中介公司的职员透露,该公司每套中转房源赚取2万元差价已经很平常,百平方米以上的房源差价更是高达5万元以上。
14、拖欠房款公司自用
以开店规模判断企业实力与信誉是很多消费者心理的标准,殊不知一些中介企业扩张开店的资金实际上都是从拖欠交易者房款而来,减轻了自有资金的压力。
15、私囤房源扰乱市场
销售人员私下囤积房源的做法不但容易增加吃差价操作范围,更容易扰乱二手房市场价格。据透露,中介公司销售人员利用职权之便向亲友透露房源信息,有些人甚至与评估人员事先商量好,以低价评估购进房源,以高价出售。虽然很多中介公司都明令禁止这一行为,但购买者与销售人员到底有没有关系很难证明,因此这一问题也就成为了中介市场的顽疾之一。
16、房源质量无人把关
购买二手房入住后发现房屋质量有问题的现象时有发生,中介公司在收购或收集房源时对房屋质量不予把关的行为是形成这些问题的主要原因。很多购房者认为,虽然中介公司不是开发单位,但他毕竟是买卖双方的信用担保者,除了资金安全外,房屋质量也应当是其保障的问题之一。
17、代租毁约形式多样
租赁市场的问题也是多种多样。首先是空置期风险,目前出租市场有很大比例的业主会委托经纪公司代为出租房屋,经纪公司按月、季或年向业主支付房屋租金,称为房屋出租代理业务。办理此种业务的经纪公司通常会与业主商订一个空置期,用于寻找租房者、做房屋的保洁等等。如果空置期结束后房屋未出租成功,个别经纪公司会拒绝向业主支付房屋租金,更会找理由跟房主重新商订合同,或者干脆撕毁合同,那么业主将白白损失空置期期间的租金。另外,经纪公司诚信经营问题也曾经引发一系列事件,例如,2002年底的“恒基无限”事件、2003年底的“坚石”事件等。而这些事件往往都是利用同一方式将承租方的房款骗走,即高价收、低价出。经纪公司不向业主支付规定的房屋租金,还卷走客户的款项,这类事件需要引起业主警惕。在房地产经纪市场还不够规范、信用机制还不够健全的情况下,业主出租房屋绝非每月定期收取房租那么简单,其间还存在各种各样的风险。
有关楼市失信现象各方口诛笔伐不断,探究失信现象背后的成因,却很少见诸报端,其中有许多鲜为人知的内情,也有许多“说不得”的禁忌。在“3.15”到来之际,笔者斗胆探讨这个敏感话题,从开发商、管理部门和购房者的角度,“浅析”楼市失信严重的个中成因。(安元)