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一、房价上涨引发宏观调控
1、房价逆势而上
2004年以来,我国诸多城市房价只涨不跌且涨势惊人。在全中国35个大中城市中,房屋销售价格同比上涨10.8%,较三季度也上涨2.2%,全国有9城市房价同比涨幅超过10%。其
中,青岛同比上涨19.8%,南京15.2%,济南13.7%,杭州13.4%,沈阳12.0%,成都11.4%,宁波11.1%,上海10.4%,重庆10.3%。进入2005年,随着各地可开发土地资源的减少,再加上各种舆论和媒体的渲染,房价继续走高。目前,北京市平均房价已接近5000元/平方米,上海房价也大幅攀升,各主要大中城市的房价亦不甘落后,纷纷跟进。在这种情况下,房地产特别是房价再度成为众矢之的而被推上风口浪尖。
2、房价上涨演绎出两种针锋相对的观点
房价的持续大幅度上涨,不仅引起了广大普通市民的抱怨,而且进一步加剧社会各界对于房地产是否存在泡沫的争议。一边是持“健康发展论”的房地产业界,其主要依据是宏观经济向好、居民消费升级、城市化推进、国际地位日显、房地产供需两旺;另一边则是持“过热论”的专家学者,多从“热钱”涌入着眼,称境外资金在美元疲软、人民币实际升值的背景下大举投机上海、北京等地的房地产。与“过热论”一脉相承的是“泡沫论”,2004年年末,摩根斯坦利的中国区首席经济学家谢国忠称中国房地产泡沫巨大,甚至给出了泡沫破灭的时间表,摩根的首席经济学家史蒂芬·罗奇也提出了类似的观点。
3、宏观调控再次剑指房地产业
在房地产投资长时期以20%以上的速度增长、房价上涨速度持续高于居民可支配收入增长的情况下,为防范金融风险,2005年3月17日,央行宣布调整商业银行自营性个人住房贷款政策:将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平,实行下限管理,下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍;对房地产价格上涨过快的城市或地区,个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。我们认为,相对部分城市房地产业的过热程度而言,此次调控实际是政策的回归,是原有优惠政策的取消,因而是一次相对温和的政策调整。从总体影响看,住房贷款优惠利率取消后,居民总体购房支出增长幅度有限。调整前,5年期以上按揭利率为5.31%,取消优惠利率后,5年期以上个人贷款利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍,即5.51%,比现行优惠利率高0.2个百分点。按平均贷款年限20年、7成按揭、平均房价2566元/平米、家庭年可支配收入31628元测算,贷款调整后,居民按揭还款平均增加20元,增长1.7%,年还款额占居民家庭可支配收入的47%,比调整前提高1%。从不同地区看,政策调整对过热地区将产生较大影响,对非热点地区市场影响较小。由于上海、杭州、南京等过热地区的投资性购房比例高,当地商业银行为回应央行“房贷政策”也可能会就高不就低,从而在一定程度上抑制房地产的投资、投机需求,使房地产供需状况回归到正常水平。
二、中国目前房地产泡沫破灭的可能性不大
对于房地产价格的持续上涨,我们的基本看法是,目前房地产有一定的泡沫成分,但这种泡沫正在化解之中,短期内破裂的可能性很小。
1.房地产价格的上涨,主要是市场供求关系的反映。在房地产市场供不应求时,商品房销售面积一般会持续大于竣工面积,并使房屋空置率不断下降。2004年,商品房销售面积同比增长13.7%,其中商品住宅销售面积同比增长13.9%,而商品房竣工面积同比增长速度为2.1%,其中商品住宅竣工面积同比增长2.3%。
由于销售面积增幅大大高于竣工面积增幅,市场总体上呈供不应求状态,一部分空置房得到了消化。截至2004年年末,全国商品房空置1.23亿平方米,比2003年末下降了8.3%;其中,商品住宅空置面积为7405万平方米,比上年同期下降15.6%。
2.房地产价格的投资、投机属性趋弱。过去几年,由于我国的物价与利率长时期出现倒挂现象,房地产成为了一部分居民保值增值的工具,从而造成不少地方房地产价格上涨过快,在一定条件下,局部地区的投资存在着投机成分。目前国内部分地区房价飞涨,与存在投机性炒作密切相关。
2004年10月底加息后,我国CPI涨幅稳中趋降,一年期居民存款利率与CPI的差距逐渐靠近。2005年1月份,居民消费价格指数同比上涨1.9%,比同期一年期税前存款利率低0.35个百分点;2月份,受春节因素影响,CPI涨幅达3.9%,出现短暂反弹。总体来看,在宏观调控变化尤其是加息预期增强的情况下,房地产需求将回归理性增长的轨道,房地产的投资价值因此而有所降低。
3.房地产金融风险仍在可控范围之内。房地产业本身是一个高投入、高利润的产业,先天就具备高风险性。金融业介入房地产业之后,在分享房地产利润的同时也承担了房地产风险。2004年我国房地产开发贷款余额比上年同期增长25%以上,与此同时,住房抵押贷款余额达到16000亿元,比上年同期增长近36%,两者都远远超过全年金融机构贷款余额11.33%的年增长率,房地产贷款违约风险增大。
但是,从相对比例看,2004年,我国房地产开发贷款余额占金融机构贷款余额的比例约为3.8%左右,个人住房贷款余额占金融机构全部贷款余额的比例为8.47%,中国消费者信贷的总发放额占个人可支配收入的比例为27%,而中国台湾为55%,美国则为94%,银行对地产商的放贷并没有失控。国际研究表明,住房抵押贷款的违约率一般低于万分之二,被公认为安全性较高的信贷业务。从我国目前情况看,住房抵押贷款的违约率仍明显低于其他固定资产融资项目。
4.目前房地产投资热已开始降温。2004年全国房地产完成投资1.3万亿元,同比增长28.1%,虽仍处于高位,但相对于2003年,已有所回落。在全部完成的房地产开发投资中,东部地区完成投资同比增幅下降1.1个百分点;中部地区同比增幅下降8.9个百分点;西部地区增幅同比下降20.7个百分点,国家采取的抑制固定资产投资和房地产投资过热的宏观调控政策效应已初步显现。