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交易量大于商品房 价格上涨低于商品房
二手房市场波动幅度减小从2003年开始先于商品房进入成交量和价格波峰的二手房市场,在宏观调控大环境下,目前又率先呈现稳定态势。
据市城调队和房管部门统计,今年一季度和房交会期间二手房成交量和价格走势与商品房市场情况背离。一季度全市商品房成交面积254.3万平方米,比去年同期下降了29.4%,而二手房交易却比去年增加了15%。二手房价上涨幅度也低于商品房,今年一季度商品房比去年同期上涨了6.8%,今年春季房交会期间的成交均价为5126元/平方米,比去年春交会4061.14元/平方米的均价高出20%左右,而二手房价比去年同期上涨了5.4%,今年春季房交会期间成交均价为3231元/平方米,比去年春交会2930元/平方米上涨10%左右。
中原地产(天津)置业部总经理朱永基、21世纪不动产市场部张经理等专业人士就此现象总结说,天津市商品房成交量逐步减少,主要原因有两个:一是政策调控开始起作用,市场持币待购的气氛渐浓;二是商品房供应量减少、中高价房扎堆。相对来说,二手房市场的房屋品种和价格可选范围较大,特别是中低价房供应量比商品房大得多,中低价为主的房屋供应起到了稳定市场的作用。所以,二手房交易的活跃度仍然较高。
二手房价格波动减小的原因,首先是2003年底二手房市场的突然爆发,使房价有较大幅度的上升,经历了一年半左右的快速上涨以后,上涨动力开始减弱。其次是二手房市场目前以中低价位房为主的交易状况,也决定了均价稳中有升的稳定市场趋势。
高中低档房成交互补 价格自然调节据张经理等人士分析,今年商品房市场普通房供应不足的现象仍将持续,随着下半年一批高档项目的集中入市,高档住宅供过于求的趋势将逐渐凸显,这一方面给高价二手房带来压力,同时也给二手房市场20-40万元/套的普通房交易带来了更多的机会。目前二手房市场5000元/平方米以上的次新房价格开始滞涨,成交量也在减少。相对来说,边缘区域及一些房龄较长的旧房由于交通和居住环境的改善,反而开始显现新的机会,更多的消费者将通过二手房来满足新的住房需求。
另外,今年下半年拆迁量的增大,新的刚性需求也将推动市场向总体趋势稳步升高的方向发展。届时,过去30万元/套左右的房屋可能再次成为购房者迫切需要的房源,而其中60平方米至80多平方米、房龄在10年左右的二手房将受到普通购房群体的欢迎,成为市场上新的“香饽饽”。
朱总经理等人士介绍说,从今年初到目前,市场上一些过去标价在30万元/套以下的二手房已经悄然上涨10%左右,成为二手房上涨的主要品种。如北辰区域、卫国道区域及咸阳路区域的边缘二手房,王顶堤、红旗南路金淼园等区域的旧房,都比去年底成交量放大,价格也向4000元/平方米以上迈进。
网上交易起到了稳定市场的作用对于政策调控给二手房市场带来的影响,朱总经理等业内人士认为,天津二手房市场目前主要受到两个方面的影响。一是金融调控的影响,目前各大银行都加大了对二手房贷款的审批和管理力度,这在一定程度上抑制了需求,但是天津二手房交易群体是自住型,刚性需求特点突出,所以,金融政策的影响可能会从交易价格上表现出来,而不会影响到总的交易量。
二是天津市不久前开始实行的二手房网上公开管理制度的影响。私产房交易可以通过上网与房管部门直接进行,银行结算也可以直接完成,买卖双方可以不再通过中介进行全部交易过程,减少了信息及资金滞留时间。另外,网上公示交易价格可以提高二手房交易的透明度,有效封堵了虚假的价格信息,制止了吃“差价”等违规行为。因此,实行网上公开销售后,买卖双方比较容易客观的看待市场、达成双方都满意的成交价,从而有效加快了成交速度。从长期发展来看,随着二手房市场的规范,一些中介吃差价、压房本的现象减少,二手房市场的交易积极性将进一步被激发。(王哲)