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近期,随着多项调控措施的出台,住宅投资热潮开始冷却,部分投资客开始关注商铺投资。但笔者认为,商铺投资与住宅投资相比更复杂、标的更高,一不小心就可能陷入被套、被宰的被动局面,而且很难翻身。所以,在移师商铺投资市场之时,前期的市场分析万万少不得,这项工作做得踏实与否将直接关系到日后投资的成功与失败。此事既要胆大又要心细,还要有严谨的专业知识和对宏观经济发展轨迹的掌控。
商铺投资究竟有没有可以依循的规律或法则呢牽笔者根据近年来在商铺市场的运作经验,总结了投资商铺必须了解的六个方面,现提供投资者参考。
要了解商铺投资市场的宏观前景
现在,上海的商铺投资市场已经开始进入新一轮的投资热潮。其一,房产市场中住宅投资力度的减弱,为商用房产的投资带来了巨大的空间。住宅投资的回报率有明显的下滑,不再是皇帝的女儿不愁嫁。反观商铺板块的投资回报率,不仅稳固地坚守着8%一12%的回报空间,而且由于政府加大了房产市场中各方面的监控力度,使得商用不动产市场的想象空间陡然放大,这对于投资者无疑是一个巨大的利好因素。另外,随着中国向国际金融业、房产业、零售业、服务业等行业全面开放,商用房产的消费大户们将在上海上演一场争地大战,使未来的上海商铺物更稀、价更贵。
要了解区域市场的大致走向
仅仅明白了商铺市场的宏观趋势远远不够,还要分析区域市场的情况,否则就很难着手投资。原因很简单,并不是所有的商铺均能产生良好的经济效益,也不是每一个商铺都适合投资。在上海,地域的差异性将决定投资收效的高低和快慢,甚至可以决定成败。虽然近几年市场的总体走势较为理想,但是,投资,毕究还是必须将规避风险放在首位的。
目前,上海的商铺热点是随着城市规划而不断变化发展的。在城市的中心区域,商业网点的更新将产生出新的商铺投资之机,这在业内被称为重新洗牌。如南京东路被定位成TOP SH OPPING ST后,原来的那些不符合其新要求的商业单位都将被请出此列,另作安排。这样南京东路对现时适合加入者而言将是上佳良机;对那些被请出者同样也是一次难求之缘,可以用更小的代价得到更大商铺发展的商机。至于对广大渴望参与商业活动或商铺投资者来讲,也多了一次成功的机会。正如,家喻户晓的“华亭服饰街”的变迁史一样,已成为今天上海商铺故事中的经典之例。
此外,上海的“一城九镇”蓝图以及五角场、真如等一批城市副中心区域的崛起,也将带动此类地区的火爆,提升商铺投资空间。加之住宅楼群的不断向外扩张,居住人群的不断外移,商业社区也随其兴旺起来。这类城市区域的变化,也是投资者必须关注的焦点之一。
要了解商铺所在地段的具体情况
一般商业效益好的商铺都在商业的主要街道上,其相对价格也较高,追捧者众。而在其两侧或左右的副街区,则商效和租售价就要相差许多。虽然铺价低了些,但是其投资回报的周期也长,比之前者主街的优势则小得多,此外,对今后的再转手也不利。另外,商铺在一个街区中因其所处的方位的不同,也有很大的差别。如处在转角的和底层的,其投资需求就高,其效益也好。反之则大相径庭了。还有该商铺所在区域的居住率、居民层次及消费习惯与消费力度、交通便捷程度与人流量等各类硬性指标对投资也有着至关重要的作用。通常人流量大,交通方便,周围居民多的商铺投资成功率就高;相反则小。
要了解商铺所在的物业
通常物业品质高的商铺,其商业环境中的层次就高,装潢装饰、周围人文环境、停车场、业种的整合分布、基础配套设施、物业管理也会比较完善和规范,其经营相对更容易更方便。当然,对于投资经营者,进入的门槛也高。一旦其商业经营的氛围成熟,其后商铺价格的上涨力度必定也强,转手也就更容易。这类商铺主要是目前新建小区的配套商业设施和大楼裙房以及现时正在营运中的商场等。
要了解商铺的市场定位
了解商铺的定位,可以预知投资对象的成功率。定位与周边人群、商业情况相吻合,不冲突的则成功率高。商铺的内在布局科学化、人文化、现代化程度高的成功率也高。投资商铺所在的位置显眼,进出方便的成功率更高。俗话说:一分价钱一分货。这种条件的商铺无论是作为投资或租用,其价格虽然较高,但未来的“钱途”也更光明。
要了解规避风险的方法
投资前要非常清晰地了解和掌控住投资力度与综合财政平衡的关系,建立起规避风险的体系。盲目跟风,凭感觉投资是很难成为真正的赢家。
上述各点是商铺投资中的一些基本要素。随着商铺投资市场中新元素的不断增加,投资概念也会不断地被扩充和发展,因而,作为投资人也要紧跟市场,强化学习,这样才能获取理想的回报和可观的收效,才能在异常激烈的投资竞争中成为常胜将军。