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10%、15%、30%、50%,房地产的利润究竟有多大?政府部门、开发商、购房者、炒房者各方莫衷一是。除了开发商,谁也说不清楚房地产的利润有多少,而开发商公开声称的10—15%的利润率,似乎也与火爆的房市、节节攀高的房价不相吻合。
房地产业的水究竟有多深?利润究竟有多大?房价走势何时会出现拐点?房地产开发商如是说……
没有25%的利润,开发商难以在生存
为了平抑房价,国务院先后于今年3月、4月相继出台了被媒体称之为“平抑房价组合拳”的新旧“国八条”共16条指导性措施。然而对以“平抑房价、调控房市”为主要目标的“国八条”,许多房地产开发商并不以为然。他们中很多人认为,“国八条”能否取得实效取决于能否有力地实施,而作为实施其措施的主要力量——地方政府是不愿意看到自己辖区内的房价下跌的。
1997年,成都一位小老板怀揣着一百万杀进四川房地产界,成立了一家房产公司,四年之后,该公司资产就已经逾6亿元,成为成都著名房产公司。
该公司发家史被成都一家媒体披露之后,不少市民惊叹:“真是难以置信,做房地产这么容易发财!”
川内一位资深房地产开发商告诉记者:“一般来说,房地产商公开的利润是8%-15%,实际上真正的利润都在25%以上。”他拿起自己抽了半包软中华的香烟,接着说:“不是暴利,我们怎么抽得起这种烟。”
25%的利润,意味着房价的四分之一被开发商揣进了腰包。据中央统战部和全国工商联的调查表明,房地产业的税后净利润在各行各业中为第一位,比平均水平高5倍,比处于第二的电力煤气行业的利润高1倍。
另一位开发商则很委屈地告诉记者,做不到这么高的利润,开发商根本就别想活下来。他说:“开发一个项目,前前后后就要盖二三十个公章,每盖一个公章都要打点一番,何况还有那么多不明不白的税外费。”
一位开发商告诉记者,没有几个地方政府希望自己辖区内的房市冷清,而越火爆越好。要维持房市的火爆,就要不断地制造对住房的大量需求,不断地以改善城市环境为由进行大量地拆迁,以产生相当对房产的被动需求。
据他的介绍,开发商做一个楼盘,需要经过国土局、规划局、城建局、税务局等诸多主管部门,逢年过节的时候,每一关的大小菩萨都要拜。尤其是春节和中秋国庆等传统节日,就是与官员联络感情的最佳时机。各个城市的经济情况不同,官员所处位置与帮助自己的程度不同,打点关系的好处费也有不同的晴雨表。以西部中等城市为例,一个科级干部的过节费大概要封个5000元,处级干部1万到2万,局级干部则需要3万到5万才拿得出手。用来疏通关系的好处费几年算下来,大概占到楼盘总成本的2%或3%左右,有的甚至更高。
他说:“那些干部都很清楚,我们把钱用报纸一包,放到档案袋里,单独约个时候,电话里说有个急件报批,对方就明白了。见面把文件袋给对方就完事了,一般送钱的当天不会另外安排什么活动。有时遇到嫩一点的干部,还会友情提示他不要把钱的事透露给老婆孩子,也不要马上存银行,因为纪检监察部门往往是从这些环节打开缺口的。”
这位开发商点上一只烟感叹地说:“有的开发商送钱大方,有的则比较小气。如果送少了,不但达不到公关效果,可能还会起反作用。有的干部收到一两千的红包,直接交给纪检部门换取政绩了,而收得多往往舍不得交,这也叫抓大放小嘛。”
据他透露,出手大方的开发商办事一般都特别顺利,和主管部门经常往来、私交熟的开发商,上午送去的报批件下午就能批下来,而关系不硬的开发商就得按规矩到窗口排队,比如说7个工作日或者15个工作日批下来。在房地产界,时间往往就意味着金钱和利润。主管部门越早批下来,银行的按揭款和相关贷款就回笼得快,才有资金做下一步的投入。报批得慢,资金就相当于被套住了,要承担相当大的融资风险。所以,开发商圈子里常说的一句话是,“舍不得孩子套不着狼。对干部要舍得,对老百姓要哭穷”。“实际上,楼盘利润如果少于30%,没人愿意做!”
三大手法撑起房产高利润
近两年来,成都的房价上涨10%左右,而成都市房管局认为成都市的房价不高,房价上涨较快只是因为前几年起点很低。房价何时能出现“停涨”的拐点?