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具体购房者的应用实例
例一:王先生于2004年6月份买了一套总价100万元的普通类住宅,三成20年按揭(年利率为5.31%基准利率),现以110万元脱手。
根据政策,王先生属于上述第一种情况,则后续成本如下:
按揭利息=100万元×(1-0.3)×5.31%=3.7万元(注:等额/等本法会略有差异,但对我们的计算影响不大)
契税=100万元×1.5%=1.5万元营业税=100×5.55%=5.6万元其他一次性支出1.5万元则他的保本价=100+3.7+1.5+5.6+1.5=112.3万元,因为他的卖出价为110万元,所以此次房产投资亏了2.3万元
例二:刘先生在2002年10月份买了一套总价100万元的普通类住宅,三成20年按揭(年利率5.31%),于2003年4月份办完契税,现以125万元卖掉,其他一次性支出1.5万元。
这个案例属于第二种情形。由政策可知,他可以免交营业税,则他的保本价为:
保本价=100万元×[1+70%×5.31%×33/12+1.5%]+1.5万元=113.2万元
投资收益=125-113.2=11.8万年平均投资收益率=投资收益/投资成本/年数=11.8/(30+13.2)/3年=9%
例三:张先生今年3月份买了一套面积150平方米、总价在150万元的非普通类住宅,四成15年按揭(年利率5.58%),目前还未办完契税,现在想以170万元脱手,其他一次性支出合计为1.8万元。
根据政策,张先生属于上述第三种情况,则他的投资保本价为:
投资保本价=150万元×[1+0.6×5.58%×4/12+7.05%+50/150×5.55%]+1.8万元=166.8万元
投资收益=170万-166.8万=3.2万元投资收益率=3.2/(60+16.8)×(4/12)=1.39%在这种情形下,虽然仍然有所收益,但已经不如一年期存款利率了。
其他情况以此类推。需要指出的是,由于没有严格区分按揭贷款使用等本还款法还使用等额还款法,也没有考虑资金的时间成本和银行贷款利率的调整,对一些费用也做了大致的估算,因此所得到的只是大致的结果,仅供房产投资者参考,更精确的数据可以咨询专业的投资顾问。由计算公式可以看出,房价的涨幅和银行按揭贷款利率的高低,将直接影响投资房产的收益率。细心的投资者不妨根据上述公式简单计算一下。
有房赶快卖,天津房价要跌啊~~~~~
我的房子15万,谁买?地点好啊,可是。。。
对控制房价有用吗?中国历来都是上有政策下有对策,还是再看看吧!