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市场交易量下降 价格进入磨合期
营业税新政策执行以来,天津市二手房市场交易量开始下降,据天津汇众房地产总经理钱刚及中原顾问公司市场部有关负责人介绍,营业税新政策实施后,虽然前来委托买卖的客户并没有明显减少,但是交易量却比过去下降了近20%。其中有两个原因,一是市场调控给房地产整个市场都带来了新的心理预期,使很多买房人不再急于交易,达不到心理预期就继续等待。二是因为市场中两年内再交易的二手房所占比例在10%以上,这部分房屋从营业税执行以来交易很少,使交易总量下降近10%,预计全年由此造成交易下降将达到10万套左右。
目前二手房交易价格没有明显变化,主要因为市场中的涨价因素与降价因素同时存在。从宏观调控带来的市场氛围来看,一些高价二手房有一定的降价空间,但是这些二手房往往就是需要交纳营业税的两年期内二手房或大户型,要付出营业税成本,这无疑又产生了卖方提高房价的欲望。
记者的一位同事也遇到了这种情况,他本来在6月1日前已经和卖方谈好一套两年内出售的房屋,交易价格定下来了,但是因为卖方出差,耽误了在6月1日前办手续,现在办手续要加近两万元的营业税,对方提出双方担负(其实等于把营业税变成房价加到了买方身上),导致这宗交易无法顺利完成。钱刚总经理说类似的情况还有不少,这就需要有一段市场磨合期。而且在大势还没有明确的情况下,买卖双方对价格达成共识也需要一段调整的时间。
买卖不成转租房 租赁市场开始活跃
中原顾问公司市场部负责人介绍说,中原顾问公司近一个月的统计显示,二手房交易量下降了约20%,而房屋租赁成交量却上升了近40%,虽然只是短期的一个统计,但是也表现出二手房市场与租赁市场的相互关联。一些打算买房的消费者因为对交易价格下降的预期,开始转向以先租房后买房的方式解决住房问题。而觉得两年内卖房不合算的业主,也转而先把房子先租出去再找机会卖出的方式来获得房屋财产回报。
可见,租赁市场的交易量及交易价格,在随着营业税等新政策的实施而发生变化的同时,也反映了二手房市场的变化,反过来还会对二手房交易价格有一个反馈作用,所以,二手房价格的评估还要考虑到租赁市场的价格变化。
天津市房屋转让营业税解疑
普通商品住房标准
天津市日前公布了天津市普通住房的标准,包括四项条件:住宅小区建筑容积率在1.0以上(含1.0);单套建筑面积144平方米以下(含144平方米);实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下;非别墅类住房。
普通房具体标准为:外环线以内分十级:一级土地普通商品住房平均价格标准为每平方米7320元以下;二级7080元;三级6960元;四级6600元;五级6000元;六级5760元;七级5640元;八级4800元;九级4080元;十级3840元。
塘沽区、开发区住房比照七级土地普通商品住房平均价格。大港区和东丽区、津南区、西青区、北辰区的外环线以外地区住房比照九级土地普通商品住房平均价格。汉沽区、武清区、宝坻区、蓟县、静海县、宁河县住房比照十级土地普通商品住房平均价格。
标准中不包括精装修费用。平均价格标准市有关部门将根据市场变化情况按季动态调整。
比如,你在三年前某地段买了一套容积率1.7、建筑面积100平方米的房子,现在打算出让,该地段现在的平均价五级土地即6000元/平方米,那么你的出让价格只要不超过6000×1.2=7200元/平方米,这套房子就属于普通房,可以享受个免征营业税及附加税费政策。
两年期的界定
记者日前从税务局营业处及房管局产权部门了解到,两年期是指买完房再卖出的时候,两次交易时间超不超过两年。就是说只看交易时间差,跟这个房子的房龄没有关系。如果买了一套房龄10年的二手房,过了几天就卖,也要按全额交税。
个人购买住房时间规定以销售者在购房时取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间为起始时间。两个证据,哪个在前,哪个有利用哪个。因为契税通常是开发商代交,所以要注意向开发商要契税发票,契税发票是税务总局出具的。
办理房产转让需要的材料
首先要有交易房屋的完整信息材料,包括房屋的面积、成交的价格、容积率、坐落的地点等,然后是房产证或是当时交契税的证明,以及当时房屋购买的发票。将这些材料交到主管税务机关审核。审核以后,该交税交税,该免税就发给一个免税证明。
办理交税手续可以直接到税务局或通过开发商及中介办理。查土地级别可以到各区房地产交易部门询问。
“合理避税”难度大
营业税带来的房屋交易压力确实不小,最近有读者问记者能不能采取先公证、两年后再交易的方式进行合理避税,比如未满两年的房子买卖时,如果买卖双方达成一致,就先通过房屋抵押借贷等形式先到公证处公证,两年期满后再去办理产权过户,这样就可避免5.5%的营业税了。记者就此咨询了市公证处、税务局营业处相关负责人以及律师。
金诺律师事务所赵保东律师及市公证处人士提醒说,采用公证等方法“合理避税”,其实难度和风险都很大,首先有“合理避税”是否合理的问题,其次是在两年的时间里,如果卖方因欠债等原因将房屋抵押或被罚没,买方将受到无法挽回的损失。而且,公证处一般只对个人委托协议或抵押借贷等过程进行公证,不直接对房屋交易行为公证,特别是对于有不实目的行为不会予以公证。即使有委托协议的公证,如果遇到房屋的产权发生变化等纠纷,公证对此也无能为力。(王哲)