|
||||
地方政府是头号受益者
20世纪90年代以来,房地产商迎来了无限美好的幸福时光。房地产一轮又一轮的开发热潮席卷全国,房地产商疯狂圈地、拼命上项目、极力炒概念、火热卖房子已成为各地经济的一大亮点。
1990年代中期之后,中央政府钢铁般的宏观调控如愿以偿。作为此次宏观调控的一个重要后果,地方政府手中的金融权力被几乎悉数上收。地方政府对银行的支配权,在1990年代初期的经济过热中,险些酿成了一场致命的金融危机。如此,地方政府赖以主动推动经济增长并能够独立支配的要素资源就只剩下土地一项。正是这个漏洞,为这一次的经济过热埋下了关键的伏笔。在房地产热的起步阶段,地方政府似乎并没有意识到土地要素的神奇之处,这一是因为银行尚未从上一次的坏帐打击中恢复元气,另外一个原因则是,地方官员对中央政府的铁腕及其对房地产的真正意图仍然心有余悸。所以,当时地方政府的注意力仍然集中在引进外资,鼓励地方企业在股市融资圈钱等边缘性的金融手段上,以期维护本地的经济增长速度。然而,随着时间的推移,不仅中央政府的意图越来越明确,房地产本身也逐渐显示出其无与伦比的优越性。于是,各地方政府开始陆续出台种种刺激房地产交易甚至鼓励炒作的政策,颇有要将房地产热进行到底的架势。到这个时候,一场难以控制的房地产牛市实际上已经无法避免。
在中国房地产的这个令人眼热心跳的巨大游戏中,地方政府无疑是头号受益者。这首先表现在土地收入中。根据全国人大副委员长盛华仁提供的数据,2001年到2003年间,地方政府的土地出让收入为9100亿元。而在1998年,这个数据不过区区67亿。由此可见土地出让之热。可供比较的是,在实施积极财政政策的1998-2003年5年间,全国发行国债也不过9300亿元。这足以说明,土地,已经变成地方政府名副其实的第二财政。事实上,在许多地方,土地收入已经占到地方财政收入的一半。地方政府在土地上的财政收益不仅表现在巨大的土地收益上,也同样表现在房地产的交易过程中。统计表明,在整个房地产的建设、交易的过程中,政府税、费收入占到了房地产价格的将近30~40%左右。如果再加上占房地产价格20~40%的土地费用,地方政府在房地产上的收入将近占到整个房地产价格的50~80%。在欧美国家,地价、税费相加大约只占到住房价格的20%左右。而这些滚滚而来的财富大都流进地方政府以及房地产相关部门的口袋。如此诱人的利益,难怪地方政府要对房地产业趋之若骛。
中国的土地过去一直是通过权力进行划拨和转让的,这为“权利寻租”提供了广阔的空间,也为房地产商创造了惊人的财富。
成本不是支撑房价的借口
房地产开发与投机催生了一批又一批强大的受益者。90年代初期,小小的海南岛就上演了这样一台“好戏”,一夜之间,诞生了数百位千万富豪乃至亿万富豪。在那个辉煌时刻,近千亿资金涌向海南,掀起了声势浩大的房地产开发与投机高潮。海南岛几乎所有的土地都被炒过,到处是工地,房子没有盖,仅仅凭着一张图纸就可以被人们击鼓传花式的炒来炒去,最后房价像断了线的风筝飘向遥远的天际。少数人的暴富,最终是以金融机构的巨额坏账为代价,金融机构在海南房地产的喧嚣中损失了600多亿元。
如今在北京、上海等大城市,与当地居民人均年收入相比,房屋价格已上涨到令人可怕的程度,在收入水平增长幅度缓慢、就业机会并没有全面改善的情况下,房屋价格节节攀升。在这些城市,影响房价的主要因素,已不是建筑材料、人工等基本费用,而是地价、人气、概念等情绪化、人为化的非理性因素。
一般说来,房地产公司售房的价格,大致包括了四方面的成本:1.建筑成本;2.地价;3.房地产税费及管理成本;4.利润。单从建筑成本来衡量,撇除地价、房地产税费及管理成本等主要因素,2002年全国的房屋造价平均水平大致如下:
标准多层(七层以下)住宅楼:砖混结构约550元/平方米,框架结构约650元/平方米;高层建筑(十层以上、有电梯),约1200元/平方米,它随钢筋配率和砼(混凝土)强度等级的高低而升降,这一价格,是建筑市场上施工单位可以接受并有相当利润的市场价格,越是沿海发达地区,其价格越低,如福建,砖混结构最低有380元/平方米,只要资金到位,大把有人抢着做,广东也是如此,建筑造价普遍较低,这得益于建筑市场完全市场化的结果。也应该感谢千千万万的农民工,是他们用非常低廉的工资报酬支撑起一幢幢的高楼大厦,他们没有任何福利待遇、没有失业保险、医疗保险、意外伤害保险,是他们的付出和奉献拉低了城市建筑的造价。而他们的付出和奉献都被少数开发商所攫取,并没有体现在最终售价上。
对地价便宜的大多数中小城市而言,建筑成本是房价构成的最主要因素,譬如,30万元/亩的标准多层住宅用地,考虑其容积率、小区配套设施、规划概要等,建筑面积分摊的地价因素大约是180元一平方米,房地产税费及管理成本再高也不会超过150元/平方米,如果利润保持在国家鼓励的、合理的8%,那么面对消费者的终端销售价应为1000元左右,但现在此类地区的房地产价格都在3000元左右,所以说中国的房地产业是暴利行业绝不是空穴来风。
在中国,房地产被公认为是造就富人最多的暴利行业,也是引发民众上访最多、损害国家利益最多的行业。在房地产这个庞大的产业链中,维系着不同的利益集团,权力参与批租土地,银行提供大规模贷款,不同的利益集团扮演着不同的角色,获得各自的利益。