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今年5月份,天津市商品住宅市场的主要特点是中心城区继续上月以来的疲软行情,郊县市场增势明显。由于5月份四郊五县及滨海新区在全市商品住宅成交比重进一步提高,从而导致5月天津整体房价较4月份有小幅回落。
据统计,今年5月份天津市商品住宅成交量为64.7万平方米,环比4月份减少了2万平方米。成交均价为每平方米3662元,环比上月微降1.3%;5月份中心城区商品住宅成交量为27.4万平方米,继上月环比下降32.5%,本月成交量较上月又下降了6.7万平方米。成交均价为每平方米4767元,与上月基本持平。由于商品住宅价格小幅下挫,导致5月份天津市商品房均价降至3979元,环比降幅为1.5%,这也是05年天津月度商品房均价首次出现下降。
5月份中心城区商品住宅成交规模与成交均价双双走低,显示出中心城区结构性供需失衡矛盾日益突出。特别是在高档房市场,受居民实际购买力影响,高端楼市的“天花板”效应逐渐显现,这表现在高档房市场的成交规模及价格走势均缺乏支撑动力。而中低档住宅虽然需求旺盛,但由于新增供应量有限,对总体成交量贡献亦较小。中低档市场供不应求,高端市场增长乏力,这是造成近期中心城区楼市低迷的直接原因。
具体到各区的表现,河东、河西、南开三区仍然占据中心城区传统三强的位置,但南开区与红桥区本月均无大型新盘上市,亦缺少明显市场利好因素支撑,这两个区环比4月均有较大幅度下降。和平区5月份有富顿广场等新项目上市,本月成交面积环比增幅超过30%。由于和平区市场规模较小,该区域商品住宅成交量起伏也较大。与成交规模相比,中心城区各区房价变化幅度较小。综合近期房价走势来看,中心城区房价的平稳势头还将保持较长时期。
与中心城区形成较大反差的是天津郊县市场表现不俗。今年5月份,郊县及滨海新区商品住宅成交面积为37.4万平方米,成交均价为每平方米2853元,环比上月增长14.5%和10.0%。这一方面是郊县市场供需结构较为合理,并且经过多年的市场培育,环城四区及塘沽区开始成为本市重要的新兴市场。在房地产开发重心逐渐外扩的大背景下,郊县市场显示出了日益突出的后发优势。4月份天津郊县商品住宅成交量占全市住宅成交总量的48.9%,环比3月份上升了5.6个百分点。5月份这一比例又升至57.7%。2005年,天津郊县住宅市场成交比重超过中心城区有望变成现实,这也显示统一的天津楼市大格局在逐渐成形。
中原预测,从6月1日开始,今年上半年出台的一系列楼市调控政策逐渐进入实施阶段。随着政策对于房地产市场的影响日益明朗化,楼市观望气氛也会有所减弱。由于天津楼市主要靠改善型需求支撑,上半年需求未能得到充分释放,下半年楼市增长空间仍然相当可观。随着政府加大对中低档住宅的支持力度,并且郊县市场成交比重居高不下,未来天津平均房价仍然企稳甚至短期有所下调,但成交规模有望在新增供应量的带动下回升至正常水平。值得注意的是,在七部委“新八条”及国务院“老八条”的实施过程中,必须兼顾开发企业及投资型客户正当的商业利益,确保出台政策的严谨性和系统性,这样才能使相关政策执行得力,行之有效。
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