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涨了还是跌了?当原本应该简单的判断遭遇上海楼市时,情况就变得复杂、艰难了。一面是一手房、二手房价格走跌的市场反馈不断,一面是有关部门“用数据说话”:不仅没跌而且“微涨”;不仅现在不跌,将来也“不会大落”。作为全国房价的“领跑者”,上海楼市走势迷局不免让人悬疑:这房价究竟是咋回事?
记者连日来暗访了上海19个区县中的静安、卢湾、黄浦、徐汇、虹口、浦东、闵行、闸北、普陀、宝山共10个区县,每个区县选取一到两个新开楼盘和二手房中介门店作为样本,试图撕开上海房价谜局。
楼盘广告纷打降价牌
“与其等待跳水价,不如现在来三湘”、“勇敢打破地铁一号线高房价定律”、“给你一个贴心价!”……如此煽情的低价广告,进入6月份后,突然铺天盖地地出现在上海轻轨明珠线、地铁一号线的列车厢里,以及一些新开楼盘的现场。
房地产广告一向被认为是反映楼市表情的晴雨表。如此直白的降价“宣言”,在上海的房地产市场上,至少是近3年来头一回出现的新鲜事。三个月前,在还是排队购房的火热市场上,广告是多余的,开发商直接为楼盘做广告的不多,即便做广告,也大多只做一些企业“品牌”广告,从不提降价的事。
而现在,降价广告成了开发商的需要。位于上海中外环线之间的三湘盛世花园,可谓是楼市调控中打出降价大旗、招徕买房人的典型代表。上海市房地局官方网站房地资源网上的统计显示,三湘盛世花园于5月13日开盘,到6月13日,整整一个月内,92套房子只卖出12套。降价牌便成了促销的上佳选择。
“市场回归理性,价格回归价值”,在浦东新区东方路上的“东方明珠国际公寓”售楼处,高悬的两个巨幅海报格外惹眼。这里离地铁二号线龙阳路站近在咫尺,5月份,开发商打出这样的“价格回归”标语,其取悦持币观望者的心态,由此可窥一斑。
“降了,今日又降了!”与一手房降价广告相比,二手房的价格牌打得更为彻底。在靠近徐家汇闹市区中心地带的南丹路上,一家房地产中介公司在门前树起了一幅巨大广告展板,用“又降了”这几个红色大字,突出周边某些房源的降价幅度与轨迹,以引人注目。中介公司的销售员说,买家浓烈的观望气氛充斥市场,连“看房的兴趣都不大有,下单购买的就更少之又少了”,只能以足够的价格优惠作为卖点,去撬开买房人的钱袋。
暗访12个楼盘11个价跌
降价广告只是楼市某方面的反映,上海具体房价涨跌究竟如何?
先看看一手房市场,记者选取若干楼盘,比较一下三四月份与现在的价格变动情况:
淡水湾花园,在内环线内,位于卢湾区,和上海娱乐地标“新天地”同在马当路上,二者相距不远。此楼盘3月份开盘,现在两房均价为2.58万元/平方米,包括1500元/平方米标准的精装修在内。售楼小姐告诉记者,要是诚心买,签订合同时还可以谈价,幅度大约在500元/平方米左右。她强调说,周边楼盘的单价多在3万元/平方米,且像淡水湾两房87平方米的小户型非常稀少。若与3月份高峰时期的房价比,并折算附送的装修费用(上海以前全装修房很少,这一地段此前装修房几乎没有)和售楼人员所说的谈判空间,其价格基本回归了8%。
惠芝湖一期,在中、内环线之间,位于闸北区与虹口区交界地段,地铁一号线北延伸线附近。按照以往的行情,这个楼盘卖点多多:既近地铁又邻上海大学,且规划理念领先,将建成超大型社区。3月份前,周边楼盘的售价约在13000元/平方米。5月初,惠芝湖的开盘价承袭了这一价格,但加送1300元/平方米标准的精装修。其实际折扣约为10%。
东方明珠国际公寓,在中、外环线以内,位于浦东新区东方路和龙阳路交界口。据当地媒体报道,七部委政策出台后,开发商即调整预期价格,将预售价格由原定的14000元/平方米下调到12000元/平方米,比5月份之前的方案下降了2000元/平方米,降幅超过14.2%。售楼小姐告诉记者,与该项目紧邻的东方城市花园一期二手房,目前市场成交价有的也达到13000元/平方米。而“东方明珠国际公寓”项目的二房二厅一卫房型,本是上海房地产市场上最受欢迎的房型。
三湘盛世花园,紧靠外环线,位于宝山区,两房均价在8500元/平方米,低于周边次新房价,且在开盘时,还可享受9.9折价格优惠。
在记者实地走访的12个新楼盘中,11个楼盘有砍价余地,尽管幅度有大有小。唯一例外的是静安豪景苑,位于上海闹市区中心的静安区西康路,离南京西路只有10分钟的步行距离。其均价为2.6万元/平方米,系新加坡地产商开发。售楼小姐说,价格没有商谈余地,而楼盘是全装修的,装修标准在1500元到1600元/平方米之间。
二手房市场的价格变动比一手房市场更为剧烈
中凯城市之光,位于静安区闹市中心,内环线内。二手房开价在35000元/平方米,但在中介那里,买家就可以直接将单价砍到30000元/平方米,“口头”降幅就达到16%。
达安锦园(一期),位于静安区海防路,属内环线内的中心城区,2003年底开盘,今年5月份刚交房。4月份时,在二手房市场上,每平方米单价在20000元左右,而现在价格降至17000万元/平方米左右,降幅在15%。
中远两湾城(三期),位于中内环线之间,在普陀区,三个月前,二手房火热时的均价在14000元/平方米,目前降到11000元到12000元/平方米,降幅在14%至21%之间。
江南星城(一期),位于中外环线之间,在闵行区,2月底楼市最高峰时的每平方米价格在11000元,而现在为8500元左右,降幅近15%。
更有甚者,在6月上旬,上海一家电视台曾公布了一个“一周房价跌幅排行榜”:第一名联洋地区,系浦东世纪公园的热点楼盘,中外环线之间,成交房屋的单价由17000元跌至10000元,跌幅超过41%;第二名达安花园由22000元/平方米甩卖到14700元/平方米,跌幅超过33%;并列第三名的是新福康里,单价由22000元跌至17000元,静安枫景由26000元降到20000元。
谁在“忽悠”房价
尽管这样的列举不免会挂一漏万,但根据记者的实地调查以及对一些业内人士的采访,可以得出以下基本判断:首先,眼下上海的二手房价格已全线下跌。
其次,一手房下跌主要集中在中外环线之间及附近的楼盘;内环线内新盘整体上仍在竭力维持原有价格体系,但与3月份相比,实际成交房价绝大多数没有上涨。实力雄厚的大开发商,特别是有外资背景的开发商,以及一些手中滞留房源量不是很大的开发商,他们是高房价体系最坚定的维护者。而一些手中房源较多的中等开发商、实力不强的小开发商,开始松动价格体系,采取送装修、送贷款保险费等措施,明稳暗跌。从源头分析,新盘价格的下降源于二手房交易价格的下降,而降幅不大主要是因为大开发商在暗中“顶牛”,他们普遍认为,坚持到年底就又会迎来楼市反弹的“好时光”。
其三,成交量持续萎缩,据中房上海指数统计,5月份上海商品房交易量整体上比4月份减少54%,其中内环线内降幅最大,达到74%。现有的成交量主要集中在外环线以外及远郊房价较低(一般单价在七八千元)地区。但正式数据与民间的感觉出入很大。人们需要追问的是,究竟什么样的信息更可靠?二手房价格有没有明显回落,恐怕中介更有发言权,也更为真实。一手房送装修、送保险,当然不会体现在交易系统上,因此尽管房地局的交易系统里房价真的变化不大,但以前同样的价格是毛坯房,而现在送了装修,仍然是明稳暗降。
在楼市调控的胶着期,恐怕再也没有什么比真实、准确、及时、公开的信息更重要的了。
天津下半年房价一定不会降 上涨还有空间!天津经济发展一片大好是不可否认的事实,老百姓的收入都提高了,追求得更多是居住质量,即使房价有点贵,但品质好的房屋仍然供不应求! 与其说,房价是上涨了,不如说房价回归了它应有的价格,多年来,中国 经济的稳步增长,而房价不变,是不合理的。 基于上述原因,我对2005~2006年的房地产市场持乐观态度,希望大家 不要相信谣言。