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宏观调控在今年3月份明确指向房地产行业之后,各类调控政策频出,对地产市场,尤其是上海房地产市场的影响巨大。最为突出的表现在上海市场观望气氛浓厚,新房成交量持续下降,对发展商产生了相当大的压力。而普通购房者在政策调控面前选择持币待购,等待价格下降后购买成为普遍的心理状况。一位地产行业中的资深人士向记者生动地描述说,“这个市场像是一锅已经煮好的肉,锅边都挤满了人,大家都等待着汤凉了,再一哄而上去分食。”
针对上海地产市场目前的状况,上海最大的地产企业--绿地集团目前的情况和观点在地产企业中具有相当大的代表性,因此记者专访了绿地集团董事长张玉良。
政策回顾
2005年3月26日,国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》,共有八条意见,简称“旧国八条”。
2005年4月27日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,分析当前房地产市场形势,研究进一步加强房地产市场宏观调控问题,简称“新国八条”。
2005年5月11日,国务院办公厅转发了七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》,其中针对投机性和投资性购房等房地产交易行为加大了调控力度
记者:您如何看待目前中央政府对地产行业的各项调控政策?
张玉良:国务院办公厅转发了七部委的《关于做好稳定住房价格工作的意见》很全面,虽然不少内容和上海的政策是叠加的,但力度和强度则明显加强,同时,如此密集的政策发布给市场的心理影响也是很大的,它们在无形中又一次强化了政策的力度。
国务院转发的七部委意见一共有八条,但大多数新闻单位在报道时候都把重点放在了5%全额营业税这一点上,并没有把积极发展经济适用房等其他意见做一个充分的说明。
此外,各种经济人士也粉墨登场,断言上海下跌50%,北京下跌30%,以片概全,以讹传讹的发表所谓的高论。一些新闻报道上海一天狂跌3000元/平方米,这些鼓噪转移和放大了政策的杀伤力,让人误解房价将全线的大幅度的下跌,使得正常消费受到阻吓。
记者:那么您认为《意见》的核心内容是什么,目前对上海地产市场产生了哪些影响?
张玉良:宏观政策的目的是有保有压,对投机性炒房是遏制,对投资性购房是控制,对普通商品住宅和经济适用房是鼓励,对超越国情、超越经济发展阶段的住房消费是合理引导和调控。但由于各种原因,普通消费者并没有认识其中的差别,而是片面的理解为国家对房价的全面打压。
与今年第一季度普遍看涨的态势不同,目前有超过70%的上海市民看空楼市(一份万人问卷调查为72.8%),虽然投机客离场了,投资客收手了,但真正的消费者也持币观望,消费预期被完全扭转。
相对今年第一季度,上海房价非理性的30%高幅增长,3月份本市宏观政策出台后,4月份房地产市场立竿见影。
而且在调控政策下,市场出现了四个健康的变化:一是上海虚高的高价房的价格的确降下来了,二是过热的总投资规模也下来了,三是销售结构发生了变化,中低价房开始成为房市的中流砥柱,四是炒房的开始离场了,楼市泡沫开始消退。