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●在商品住房一级市场,大部分开发商并未真正“收手”
●开发商们声称只要能坚决“捂住”,最多挺过第四季度,楼市就会进入下一个“蜜月期”
●即便是面对连月的“零成交”,大开发商也不轻言降价,“只有卖不动的价格,没有卖不动的商品。”这句经济学经典名言,正是当前楼市的真实写照
联手造势、集体捂盘、高开死守……一幅幅楼市博弈图景不期然地呈现在人们面前。尽管3月26日国务院调控楼市的“国八条”出台已逾百日,房地产市场交易凋零至冰点,开发商们仍在力挺虚高房价,博弈未来市场。
楼市博弈之怪状
博弈之一:联手造势。
“圈内”人士透露,5月中旬的一天,上海的大开发商们聚了一次。名义上是形势分析会,事实上最终达成的“共识”是不降价,“都要挺着,圈子里就这么定了”。
6月初,在上海佘山脚下,开发豪宅的一些企业再开碰头会,“统一认识”:只要挺过3个月,市场就会回暖,楼价一定要坚持在原来的价格上。
6月底,在中国发展研究院举办的房地产形势研讨会上,上海市房地产行业协会一负责人大谈“现在房地产市场的调控已见成效”,“我们的盘底,从三、四、五月来看,已经出现了供略大于求的情况,所以目前房价不具备回探、回弹和大跌的可能,回涨是将会出现的正常趋势,也是众望所归的房市”。
种种迹象表明,在商品住房一级市场,大部分开发商并未真正“收手”。面对系列楼市调控,他们在短暂的沉默后,表面上开始附和,大谈调控的目的已经达到;暗地里却在力挺房价,认为熬过3到6个月后,就会“昨日重现”———房价将迎来如去年第四季度一样的强烈反弹。
博弈之二:集体“捂盘”。
开发商们博弈楼市、力挺房价的另一方式是集体“捂盘”,推迟销售。按常规,五、六月份是楼市销售旺季,而今年调控政策出台后,长三角等楼市敏感地区,许多具备销售条件的楼盘纷纷延迟开盘,一拖再拖。
以宁波为例,去年前5个月的新开楼盘达22个,而今年同期只开了5个。上海、南京、杭州5月以来新盘推出的节奏明显放缓,部分准备近期上市的楼盘多次推迟开盘时间。开发商们声称只要能坚决“捂住”,最快到九、十月份行情就可能恢复;最多挺过第四季度,楼市就会进入下一个“蜜月期”。
博弈之三:死守高价。
千方百计地对高房价进行捍卫乃至死守,是开发商博弈楼市的起点也是终点:涨价就像“坐火箭”,降价却像“挤牙膏”。
记者了解到,即便是面对连月的“零成交”,大开发商也不轻言降价。
位于上海闸北区的“公园城市”是一个分批销售的项目,去年10月,一期开盘合同均价为7817元/平方米,而今年3月推出的第三批房源均价已升至11003元/平方米。尽管五、六两月连续“零成交”,其第四批房源合同均价还是高达10386元/平方米,只是比上一批象征性地降了点;而第五批房源的合同价也只是微微下调,还是高达10174元/平方米。
开发商何以坚挺?
在短短20年里,靠汲取地产、房产之暴利,中国房地产业以超乎常规的速度,催生了一个庞大的巨富群体。作为一个利益群体,而今的开发商经济实力已非常庞大。
记者在采访中了解到,对于楼市调控,大开发商应对裕如。上海某地产企业的前经理人私下透露,他们的项目利润一般在100%到300%之间,“就是3年里一个项目都不做,也能撑下去,完全可以等来下一个周期。”正是出于对自身力量的自信,开发商群体面对“零成交”,仍傲然拒绝放弃虚高房价体系。
其二,开发商群体的势力,还在于其盘根错节的“关系”,以及运用甚至掌控各种资源的强大能力。一位业内人士反映,在转型期中国,房地产是个“水太深”“太浑”的行业。不必说在一、二线城市,就是在一个县城,几乎没有一家房地产开发商没有“背景”,这已是一个公开的秘密。
其三,房地产毕竟是一个经济带动性极强的行业,又是地方政府的重要财源,地方政府普遍不愿接受房地产不景气的事实,担心楼市盘整时间过长。开发商们正是利用———甚或是“挟持”了地方政府的此番心理,不停地给政府部门“吹风”:调控的目的已经达到,政府该“鸣金收兵”了。
楼市“死结”谁来开解?
事实上,成交量极度萎缩、市场持续低迷的楼市“死结”依旧,几个月来始终未曾开解。病因何在?
“只有卖不动的价格,没有卖不动的商品。”复旦大学经济学教授尹伯成直言,这句经济学经典名言,正是当前楼市的真实写照。在真实的消费需求面前,购买者必然考虑价格。当过高的房价与实际购买力之间的鸿沟扩大到难以用预期来填平时,缩手是买房人唯一理性的选择。只要开发商坚持虚高房价不肯降,其要价与购楼者愿意并且能够承受的价格碰不到一起,“博弈均衡”实现不了,楼市成交量萎缩的状况就不可能改观。
业界普遍认为,在上海、杭州等楼市过热、房价过高地区,房价回调30%左右,不仅必须而且可行。
方方地产工作室分析师认为,当前楼市冷清“关键是房价有没有调整到位”,“挤牙膏”式的小幅折扣根本打动不了消费者。
知名房地产销售代理商金丰易居·上房销售公司的市场研究中心经理郑翎昀,从成本构成的角度分析,“在现在的价格基础上,削掉1/3没有问题,开发商还有赚。”
其实,房价究竟会回调多少,具体数据最终将取决于市场,各种预测都只是某种意愿的表达。可肯定的是,人气改变市场,消费决定人气。上海市房地产行业协会一位副会长说,眼下,开发商最担心市场观望时间过长———而这,正是他们的“心结”。
媒体比开发商更坏!!!