|
||||
供应——总量不减,外松内紧,放“低”收“高”
某分析机构针对近期市场走势,对今年下半年上海房地产市场的供应、需求和价格作出了自己的判断。
从量上来看,下半年供应总量将突破1500万平方米。由于市政府宣布两个“1000万”政策,以此推算今年全年的供应总量将达到3000万平方米。据统计,2005年上半年批准预售面积为1128万平方米,按3000万平方米总量计算,下半年市场供应将达到一个新的高峰,预计下半年市场供应总量将突破1500万平方米。
从供应区域看,将出现新增供应郊区化趋势。2003年上海共出让住宅用地2523.8万平方米,其中内环线以内仅为27万平方米左右,占1.1%。大量的土地供应集中在上海城郊区域,根据市场经验与房地产开发周期判断,2年后的现在正是这批土地开发上市的时机。同时,“两个1000万”的主力供应区域也集中在上海近郊地区。因此,下半年上海房地产市场的供应重点在郊区已是大势所趋。
中低价房市场供应将大量增加,高价房上市节奏则受到控制。“两个1000万”是今年政府工作的重要工程之一。而为控制上海日益高涨的房价,政府主管部门已经有意识地控制中心城区高价商品房的供应量,放缓批准预售节奏,延长审批时间。
需求——基本撇清楼市泡沫投资需求小幅上升
据统计,截止到今年6月,上海市网上交易量为1123.79万平方米,与2004年下半年1768.75万平方米相比,下降了36.46%。尤其是3月份以来,实际成交量大大缩水,4个月成交量仅为643.43万平方米,月成交量为160.86万平方米,与2004年下半年的月成交量相比减少了45.4%,几近一半。
从这些数据中,不难看出今年下半年,上海楼市的需求市场将呈现投资客比例逐渐下降、自住客比例继续上升的态势,投资客更加偏向于选择现房、商业,或在特色区域板块置业,或者干脆转向中长期的投资方式。
不过,上海房地产市场是全国性乃至全球性的房地产市场,近期微幅调整的汇率又增加了国外投资者对上海楼市的预期。但政府也会有相应控制热钱过度流入房地产市场的措施。可以预计,人民币升值会带来一些投资需求,但量不会大。
价格——出现区域性下调
结合上文对供求的分析,我们可以看到,下半年市场供应量并不会缩减,市场总体有效需求因投资性需求受到抑制而必将萎缩,供大于求应是下半年的整体趋势。
5、6月份,一些楼盘出现了下调价格的情况,业内称之为“个别性下调”,下半年这一现象将有所改变,价格下调不再是“个别”,区域性是新的特征。日前,万里地区成为下半年第一个整体跌价1000元/平方米以上的区域。
由于外环、郊区将出现一大批中低价房,而这一区域本身的供应量在总供应量中占多数,因此,跌价区域主要集中在这些区域。而市中心因供应量较少的原因,具有相当的抗跌性。
但房价问题是众多因素共同作用的结果,有市场的、政府的以及金融机构的,因此供求不能彻底影响房价,因此,2005年上海房价不会出现大面积、大幅度的下跌,不过它会更贴近百姓。