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资金是任何行业的血液,房地产业尤其如此,而今天的地产商正在经历着“失血”之痛,融资问题也就上升成为地产界的主旋律。
王石1999年末发起的中城房网,核心目的是建立一个平台。今天,这个组织的成员也从最初的12家扩容到40多家。但这个平台的功能,已经从最初设计的建材采购,越来越强化投资资金的汇集。
天津的房地产商会会长李德福也在忙活着类似的工作。担着永泰集团董事长之职,他目前的焦点却不在企业内部,而是外部的连横合纵。号称拥有21家成员单位的天津房地产商会,自4月发行了5个亿的地产信托产品之后,对基金和信托的兴趣与日俱增。对于下一个目标,李德福说,希望天津成为行业信托业务的一个试点或启动基地。
一向特立独行的孙宏斌对担当武林盟主的角色无甚兴趣,他始终躬身于本企业自身的业务。他的独门秘笈实在是在全中国也找不到第二家,就是齐齐揽下商品房开发业务和二手房流通业务,实现了房地产市场上二级市场和三级市场在一家企业的体内循环。这种循环,不但是上下游业务上的前呼后应,也应该包括资金上的体内拆借和互补流动。
经过2003、2004、2005年的几番宏观调控,地产资金的融资问题已经成为横亘在开发商面前的浩瀚大河,好在八仙过海各显神通。我们看到,大企业玩的是整合之策,要么整合同行企业,号令天下,以盟主的名义倡议同行共谋志同道合的融资大业,如王石、李德福等;要么是整合行业的上下游业务,自力更生,长袖善舞,如孙宏斌者。小点的企业则是自谋出路,像潘石屹是找香港银行给项目提供港式的优惠按揭,今典的张宝全则自掏腰包,开创过首家“卖方信贷”。
各地开发商纷纷开始了抱团、变身等自救措施,目的都是“曲线救国”。据杭州媒体报道,杭州工商信托公司和一些房地产集团联合发起了一家资产管理公司,致力于开发基金式的房地产信托。看来,在融资这个瓶颈面前,大小开发商都懂得了功夫在诗外的道理,什么规划啦、户型啦,什么客户定位、推广策略啦,好像都不再是他们的关注点。也许是逼急了,还有更出圈的招术。本周惊爆的一条地产新闻,是张宝全进军数字影厅和碟片制作,其醉翁之意却在于以文化产业的幌子,曲线拿地。在宏观政策对土地供应收紧的背景下,张宝全如是说———“通过在二三线城市开展的数字影厅项目,今典集团将利用优惠的土地政策,购买更多闹市区的土地建设更多的影厅,而土地本身是有升值潜力的,这样赚到的是双份的钱。”
从地产商变身金融家、文化商,中国地产业眼花缭乱的多元化招术实在令人咋舌。在“规模经济”这个术语之后,透过多元化经营,人们又领悟到了“范围经济”、“范畴经济”这个新名词的奥妙。无论是规模经济还是范围经济,其作用都是使企业风险降低,成本下降。其实,管理界关于多元化的争议已经太多,但人们常常忽视的一点是多元化经营是否有着明确的技术核心和市场核心。清华大学宁向东教授强调的是,企业能否通过多元化经营获得范围经济,关键要看企业进行多元化经营的产品是否彼此具备一种“协同效应”。所以,结合地产业现状来看,倒不怕开发商们把地产的圈子越划越大,只要旗下的多个业务品种能够形成匹配关系,产生协同效应。
广东富力集团的张力说,做企业需要全能冠军。现在看来,这种文武双全、长袖善舞、跨行业生存的全能角色,越发显得必要。(郑爱敏)