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随着天津市调控的趋稳和市场放量对供应缺口的弥补,预计持续了几个月的楼市疲态将在下半年得以恢复,目前有分析认为楼市已明显趋暖。但是,由于影响因素过于繁多和复杂,市场何去何从仍然前景莫测。而人们却可以依据经验和规律,判断出几个大致的趋势。
趋势一:新盘接踵上市
3月份至今,观望气氛一度浓重,成交量屡屡下滑,商品房和二手房签约总量在4月份达到193.5万平方米,至6月跌到131.8万平方米。分析原因,结论有二:一是部分购房者对政策解读比较乐观,想等房价受调控影响下降后再伺机购买;二是结构失衡,中低档商品房供应吃紧、缺口过大,从而使需求相对过剩。两个原因导致了市场的一度低迷、成交萎缩。
与此同时,下半年新商品房供应量将要扩大的消息也一直不绝于耳。该趋势从7月底开始显现,富力城、津河壹号、华门·名筑、万科假日风景等几个项目在30日、 31日接连入市,开盘火爆,当天都实现成交近200套。此外,诚基中心首次认购当天即卖出600张诚意卡,海河新天地、铜锣湾、山水颐园等项目也在紧锣密鼓地向前推进。
中原地产分析认为,今年全年将有望实现商品房成交1100万平方米。而据统计, 1— 6月本市成交商品房共481万平方米,这就是说, 7— 12月将成交商品房约619万平方米,除少量依靠存量房以外,大部分市场都将由陆续上市的新楼盘支撑。
趋势二:竞争白热化
一些业内分析认为,从需求总量看,经过半年的积累,购买力即将释放,待购局面有望被打破,近期几次开盘热抢现象可以被看作一个小型的拐点。同时,下半年供应量也在扩增。但据调查,新增供应比重仍然偏向于中高档,结构失衡的问题并未得到根本缓解。因此在短期内,局部市场出现激烈竞争将难以避免,尤其以市中心老城厢、梅江南地区为主。此外,上半年楼市对调控政策的过于关注致使产品普遍缺乏创新色彩,整体竞争水平也偏低。
在这种市场环境下,下半年新推项目大多采取了谨慎态度。据了解,很多楼盘都在对产品的类型、主打概念、入市时机、营销策略等方面进行反复斟酌,以规避风险绕开弯路。
对此天津万科总经理周成辉认为,当前竞争虽然激烈,但还是仅限于局部范围内,大多数项目具备可调节空间,可依据自身条件采取不同措施以适应市场。以假日风景为例,周成辉说,项目开盘时出现抢购现象是很正常的市场反应,因为它是一个硬项目,受众广、价格低,区域前景好,优势明显。而在前一阶段,水晶城则根据市场采取了迂回战术:收缩情景洋房的推进速度,代之以低总价公寓,从而刺激消费、吸纳人流,保持了项目的持续性。据透露, 7月份水晶城销量突破了130套,总面积达1.6万平方米,实了开盘以来历史最高。由此可见,只要保持敏感、及时调整策略,即使市场情况不佳,项目仍可在竞争中创下销售奇迹。
趋势三:热点集中新区崛起
下半年,大量楼盘将集中在几个热点地区,形成局部炙手可热;此外一些新建居住区也将逐步崛起。比较明显的有河东区新开路一带、市中心老城厢一带、大梅江地区、西青区中北镇及南开区西部等地。
目前,新开路一带已有主推小户型的热销项目非常公馆和万春花园、接近尾声的美震高层项目、城市之光、北岸华庭等,下半年将有新推项目海河新天地和泰达北斗星城接连入市,据分析,依靠项目和市政建设拉动,该地区区域价值在近期内将有望迅速提升。
老城厢地区由于地价昂贵、项目具有挑战性,因此这里聚集着大量资力雄厚、经验丰富的外地开发企业和本地龙头企业,他们为城市中央引进了外来的建筑和景观风格,为振兴老城厢地区起到了巨大的推动作用。在该区域内,汇聚了广州富力城、乐康集团海河大道、北京万通的上游国际、中新集团的11号公馆、铜锣湾广场、富顿广场等项目,此外上海静安、新加坡仁恒、上海陆家嘴等外来企业的地块也处在高速运作阶段。
下半年大梅江地区中高档房将集中上市,除已在售的水晶城、海逸长洲、依云小镇、蓝水假期、洛卡小镇等项目以外, 9、 10月份还将涌现出卡梅尔、江胜·天鹅湖、玛歌庄园、梅江湾等高档楼盘。该地区开发企业均背景雄厚,项目推广声势浩大,预计竞争将再度升级。此外,由于价格与档次的制约,该区域楼盘面向的购买群体比较狭窄,能否形成购买热潮还将是一个未知数。
目前,以假日风景、旭水蓝轩、山水颐园为先锋的西部板块正在崛起,乐康、金厦、上投也分别在中北镇拿下了大片地块,计划将于今年下半年到明年上半年问世,随着这些新项目的入市崛起,西部腾飞指日可待。
趋势四:促销手段创新
近来,在竞争日益激烈的市场环境下,为了扩大销量,企业不得不为创新促销手段而绞尽脑汁,挖空心思琢磨新方法。楼市也因此变得看点丰富、热闹非凡。
不久前,卡梅尔携手著名歌星姜育恒助阵,围绕其所提倡的“家庭回归”理念量身定做了主题歌,这种别出心裁的社区文化在业内引起了不小的轰动。海逸长洲二期开盘当天还举行了奢侈品展,引进了世界极品名车、名表、名酒等陈列项目,吸引大量客户驻足观赏。无疑,这种促销手段与项目的豪奢理念十分贴合———既满足了客户的好奇心,又间接体现出产品所追求的水准。为促进集团品牌推广、提升社区形象,阳光100在几天前举办了“艺术之旅中国行”活动,以钢琴音乐会传达出社区内涵所倡导的文化艺术品质;同时活动还结合高考,为优秀考生赠票,进一步扩大了对项目和品牌影响力的宣传,收到了良好的效果。
另据了解,海河大道正计划与报纸媒体合作一个有关“海河旧事”的互动征文栏目,以借此充实项目的文化内涵、提升竞争力、扩大知名度。
以上种种新颖手段在以前都比较少见。业内认为,随着市场的趋于成熟、竞争的逐渐加剧,创新促销手段成为产品品质角逐之外的关键环节。
趋势五:小户型爆棚
小户型的集中上市、爆棚成交已成为下半年毫无争议的一个发展趋势。由于地段位置优越、总价相对较低、户型紧凑功能实用,小户型越来越成为主力消费群体热衷购买的目标。目前市面上的小户型主要集中在酒店式公寓、商住SOHO、普通小户型、创新小户型等几类上。代表项目有时代奥城、诚基中心、非常公馆、摩登天空、新浪潮、焕日线、空中供给、康达尚郡、万春美钻等。
比较惹眼的是在户型上进行改良和创新的实用小户型,如万科·假日风景中的“宽景洋房”系列———这种产品打破了传统板儿楼的通用标准,以7米进深替代了以往的12米,是典型的创新户型。这种户型的特点是:主要功能区———如客厅、卧室集中在朝阳面,而次要功能区集中在背阴面,如玄关、厨房、阳台、卫生间、衣帽间等。由于具有“小进深、大面宽”的特点,因此每一功能区全部配有明窗设计,整个套型的通透性非常好。据了解,之所以进行这种创新,是为了彻底免去临街房间噪音污染的影响———次要功能区全部集中在临街一侧,起到隔音的作用。由于种类新颖、舒适度高,这种户型一期问世便被一抢而空,预计后期还有类似产品提供。
除了产品创新促进的市场火爆,小户型获得供需双方青睐的原因是多方面的。南开大学房地产博士刘玉录指出,小户型产品的集中上市还受到市场成熟、产品细分等因素的影响,需求只是其中一个重要方面。