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老百姓关注房价,政府希望平抑房价,而北京商品住宅期房平均买卖价格也出现了5月高点7136元/平方米,以及6月的回落6899元/平方米。下半年市场每两天就推一个新盘,下半年市场将向何处去,北京楼市的支撑点在哪里?本报举办了第五次半年会,到会的SOHO中国董事长潘石屹、北京中原总经理李文杰以及北京协成房地产董事长王晓航对下半年楼市热点进行了总结和预测。
热点一:宏观调控到头了?
国八条和七部委新政究竟会对市场造成什么样的影响?8月4日本报终于从市建委拿到官方统计数字:《2005年1-6月北京房地产市场信息》。对照该《信息》和之前每月发布的数字,我们明确看到了政策对北京楼市产生了相当大的作用。比如,4月的新房成交量为4.12万套,而5、6月成交量萎缩接近50%;同时全市期房批准销售面积却在3-6月期间出现150万、241万、247万和350万平方米的递增格局。
为什么成交量萎缩的同时开发量仍然大涨?潘石屹却补充了一个技术性的问题。他说,北京市3月15日实施网上交易,但当时系统并不是很稳定,到了4月15日集中登记,3、4月的成交量集中显示在4月,所以4月的成交量不能真实反映市场的成交情况。去年北京共成交23万套新房,分到每月来看,2万套的成交量是与去年基本持平的。
潘石屹也承认,包括自己的SOHO尚都在内的高档楼盘受政策冲击显著,尤其是高档住宅,成交量甚至下跌了80%左右。4月15日SOHO尚都一天的成交量就是5000万元,而受国八条的影响,后半月总共的成交量还不到5000万元。5月又出了七部委意见,5、6月的成交量更是只相当于4月的30%,到了7月才恢复到4月的40%。而中低档住宅的成交量受政策影响不大,没有萎缩的情况。“中低档的房子是给急着要结婚、生孩子、分家的人,这种需求的弹性更小、刚性更强一些。”潘石屹说。
宏观调控政策是否还继续影响下半年北京楼市这一话题,潘石屹、王晓航和李文杰都觉得影响接近尾声,而9月可能就是反弹的时机。这是因为政策所提到的明确土地供应计划以及开征营业税都已被市场接受并消化,而且信号显示国家宏观调控政策也将有所调整。几位市场人士都提到了近日登载在《人民日报》的一篇文章,文章主题是提醒目前重视房地产市场,最后结论是房地产是国民经济的支柱产业,要让它平稳、健康地发展。所以潘石屹估计下一步出台的政策不会像上半年那样。王晓航说,市场过热表现最强的是房地产,《人民日报》文章提出的二十个字的意思是:不能一刀切,政策不能反复,要有针对地调整。
热点二:土地市场供应够吗?
记者在海淀区山后一带获知,该处尚有一块土地将要挂牌,目前万科等大的开发商已经表现出了极大兴趣。业内普遍认为,西北旺的这块地由于地理位置较好、地块完整,所以很有可能叫出楼面价4500元的高价。而目前该地区周边的在售项目也不过卖到每平方米6000到7000元,如果照这样竞拍下去的话,似乎房价上涨成为一个不可避免的趋势。
潘石屹分析说,之所以出现当下开发商大手笔拿地的现象,主要缘于两个因素:
第一,七部委新政本身对土地政策的宏观调控有两个要求,一是要求各地方公布土地供应计划,二是要求贯彻两年不开工的项目收回、一年不开工的项目交土地占用费。但目前北京楼市的土地供应仍不能满足需求。尽管北京市土地整理储备中心公布将在近期有260万平方米的土地推出来。但北京每年大约需要2000-3000万平方米的开发量,即使加上今年上半年供应的500多万平方米土地,土地供应仍是不够的,况且很多土地集中在昌平、平谷等地。“整个上半年和去年公开出让的土地比较少,现在一部分开发商是有钱没地,一部分开发商是有地没钱,‘鸡蛋换粮票’凑到一起就很可能要惹出官司。所以开发商想拿地还是要从政府招牌挂方式拿。”
第二,拿地高的都是一些上市公司或者是国营单位,他们常常不会关心一个项目最终的利润是多少,而关心当年的业绩是多少。如果当年没有业绩了,股票不好了,人家会把负责人换掉。“当年任志强就是因此而离开华润的。”潘石屹分析,上市公司对业绩的关心比利润的关心要更重要,华润用25.65亿元拿地的动力也在于此。
李文杰也认为土地的供应量是一个很关键的问题,举例来说,如果一次推出了十块清河这样的大片土地,显然就不会出现华润25.65个亿拿地的举动。“现在把地批得这么少,一次一块,清河之后大家都盯着吉普车厂、北化那两块地,最后很可能还拍出天价来。”
热点三:百亿外资借势人民币升值?
谁也没想到,中环世贸在没有广告和销售投入的情况下却卖出了上半年的单盘销售冠军。23.27亿元的销售额绝大部分来自于新加坡淡马锡财团旗下的凯德置地的一次性购入。潘石屹估计,上半年外资投资房地产就已经超过30亿元,借着人民币升值,保守估计北京将吸引上百亿的外资投资于房地产并长期持有。
王晓航和李文杰都表示,最近同时有两家以上国外资金委托他们谈项目,做法就是和凯德置地类似,一次性购入整栋写字楼或酒店。李文杰表示,对外资来说,人民币升值2%的这个数额对他们而言是没有意义的,这还不及预期的五分之一,但这给国外资金一个强烈信号,政府在汇率问题上已经开始松动,人民币升值已经成为必然趋势,只剩升值幅度和节奏的问题。所以近期用外币购入中国物业长期持有,除了能获得租金收益外,还能获得汇率上的收益。
李文杰透露,外资主要投向大型的公建项目,这样即使一些开发商坚持不住了,他们还是可以把项目中的公建卖掉。
“国外的资金跟我们感受不一样,即使我们觉得降价了,他感觉是机会来了。从这个角度来讲,房地产大势,确确实实有一些外资在支撑。”王晓航说。
热点四:商业是否出现饱和?
来自中原的数据显示,今年上半年新开工建的商业同比增长87%,而商业的空置面积比去年同比增加了133%,商业用房的价格比去年下降了200多元,但是同期其他产品都是涨价。住宅增长800元,办公用房增加了1000多元。商业空置率的激增,使京城商业面临严峻的结构及资金问题,商务部也派出调查组清查全国商业用房情况。
商业空置率的激增是否意味着饱和?王晓航说,可以说商业开发和营销经营方式目前还有问题。目前商业物业的开发商主要的目的还是要销售。我觉得部分地持有商业物业仍是良策。
到底什么样的商业物业还处于好销好租状态呢?李文杰发现,在好的地段,比如商务区的高档商业,销售及人气问题都不大,因为这些投资者和商户都比较看好;第二,目前看来,政府很可能会鼓励发展区域性的社区配套商业,即小规模、分散型的商业,这些商业的前景也值得看好。
5月23日,商务部下发了《关于加快我国社区商业发展的指导意见》,提出用3至5年时间,在全国人口过百万的166个城市中,初步完成社区商业建设和改造,基本满足社区居民购物、餐饮、维修、美容美发、洗衣、家庭服务和再生资源回收等基本生活需求,使社区商业成为新的经济增长点。这对商业地产的发展是一个契机。
潘石屹补充说,小街道的、小店铺的、一家一户式的小商业模式前景不错,与之相比,大型购物中心甚至MALL等大型商业在中国已经行不通了。“香港就出现了类似的不景气的现象,而由小店铺组成的商业街模式却活得一家比一家好。”
李文杰预测,下半年政府对住宅市场的政策监控仍会继续,间接对于商业地产市场的影响也会不断,在人们将投资目光再次聚焦商业地产的时候,也会发现商业地产市场也在政策的引导下逐步走向理性,那种高利润的时代似乎即将过去,人们也将更理性地面对商业地产市场的变化和发展,“理性”仍旧是2005年下半年北京商业地产市场的关键词。
热点五:下半年楼市如何走?
客观地说,北京从2003年6月之后房价涨得比以往任何一个时间都快,下半年房价如何走呢?据统计,下半年北京将开出86个新盘,也就是说,平均两天就有一个新盘,尽管供应充足,但下半年成交量又是如何走呢?
王晓航根据统计数字发现,房价还在涨,只是升幅降了。说房价有很多种角度,其实都离不开“结构、成本、风险”三个方面。
首先结构方面,是指房价构成的物业组合,豪宅、公寓、普通住宅甚至经济适用房,这其中的结构比值则是影响平均房价的一个很关键的因素。从今年看来,城区豪宅和高档公寓的放量在不断减缓,而中档房在扩大,低档房还没跟上。这就决定了平均房价在结构上会走逐步下调的局面。
成本方面,土地成本在上升,建材成本、融资成本都在上升,所谓的单点房价想降都难。
风险防范,政策调控带来的需求滞缓,定价决定项目命运。
所以综合来看,北京房价在一定时间内还将是单点上扬,而房价的综合水平和城市房价将逐步平稳。
对于成交方面的预测,几位市场人士觉得虽然供应量大涨,但目前需求还不很稳定。李文杰表示,开发商在5、6月份纷纷对规划做了重新调整,只要北京经济保证超过10%的增长,需求还是存在的。潘石屹坚持认为8月开始购房热情将恢复到政策前水平,“从人的心态、政府、舆论、媒体各方面都恢复了,不会再出台新的政策,人民币的改革也已经步入轨道。现在房价不涨就不错了,如果要跌的话,有没有一个理由支持说北京的房价要跌了?我觉得到现在为止,这可能是大家一个共识。”