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昨日(18日),天津市政府召开新闻发布会,通报了本市前7个月房地产市场的运行情况。据介绍,本市整个房地产市场目前已进入了一个调整时期,保持了平稳、理性的发展态势,投资增幅、市场交易量、房地产贷款比重、商品房空置率和房价等评价指标均处于合理范围。有关负责人表示,国务院的八条要求和本市的六条贯彻意见,对房地产市场产生了积极的影响,由于这些宏观措施的逐步落实到位,房价上涨增幅过快的势头已得到控制,但房价大幅回落甚至下跌的可能性不大。
本市公建项目投资增长较快
据统计,今年1-7月,全市房地产新开工面积1032万平方米,开发总量比去年同期增长14.4%。其中,公建项目新开工面积176万平方米,同比增长46.7%。公建面积投资一般高于住宅,公建开工面积提高有利于房地产投资增长,也为第三产业发展提供了基础条件。
普通商品住宅加大市场供应
今年1-7月,本市商品住宅新开工面积856万平方米,竣工面积730万平方米,分别比去年同期增长9.5%和13.2%。新开工面积和竣工面积分别是同期销售面积的1.7倍和1.5倍,市场供应量增加。按照建设部对普通住宅的三条界定标准,上半年已竣工商品住宅中,普通住宅占73%,比去年提高4个百分点。
经济适用房和廉租房已开工241万平方米,占年内住宅新开工量的18.5%,成为安置拆迁居民的重要渠道,起到稳定房价作用。
今年5月份国家稳定房屋价格的八条措施和本市六条贯彻意见出台后,稳定了居民的购房心理,一部分居民持币待购,期望房价回落,市场总体需求趋缓。
本市房贷发放结构更趋合理
今年以来,各金融机构在继续支持房地产稳步发展的同时,加大了对住房开发贷款,特别是经济适用房的开发贷款以及个人购房贷款的支持力度。
截至7月末,全市房地产贷款余额840.57亿元,比年初增加97.26亿元,同比多增33.73亿元。与去年同期相比,贷款增幅为28.6%,回落了26.9个百分点。
7月末,住房开发贷款余额比年初增加38.86亿元,同比多增25.25亿元。其中经济适用房开发贷款同比多增9亿元;个人购房贷款余额比年初增加58.34亿元,同比多增5.27亿元,个人购房贷款余额增加额占全市房地产贷款比重首次突破50%。
本市1-7月住宅销售情况
类型 成交面积 同比
商品住宅503万平方米 下降25.4%
二手房 514万平方米 增长14.5%
注:商品房住宅和二手房交易比为1:1.02
六大原因导致房价走高
从2003年年底开始,本市的房价开始持续走高,原因何在?在昨天下午市政府举行的新闻发布会上,新闻发言人张峻屹给出了六大原因。
一、需求拉动市民收入的增加使得对于房地产的需求量加大,导致房价上涨。
二、拆迁量加大随着本市基础建设速度的加快,使得拆迁量加大。本市房地产市场是从2003年年底开始启动的,2003年全年本市拆迁量达到420万平方米。2004年的拆迁量持续增长,全年商品房销售比2003年增长了13.5%。拆迁从客观上拉动了房价上涨。今年限制拆迁量后,1-7月,全市的住宅拆迁量仅为32万平方米。
三、开发成本增加从2003年年底开始,实行国有土地有偿出让,所有的土地一律公开拍卖,加大了开发成本。另外,房地产产品的新技术、新建材的应用也使房地产开发成本加大。
四、供求结构矛盾目前消费者需要的是中小户型、中低价位的房子,而目前上市的房子大都是高价位房,供需不对称导致房价上涨。采取调控措施后,本市今年的普通住房比例将达到70%。
五、开发商炒作开发商的炒作因素使得投机需求增加,房子盖好了不卖,待价而沽,人为造成供不应求,导致房价上涨。另外,外地资本来津炒房的因素也使得本市房价上涨,据统计,目前外地资金来津炒房的比例为16%至18%。
六、购房市民预期心理有购房需求的市民对房价上涨的预期心理导致的超前消费,也助长了房价上涨。
环外区域土地成新投资热点
随着本市三环以外地区经济发展和城市化水平的提高以及区域环境的改善,再加上地价比中心城区相对较低,从而吸引了大批开发企业到环外投资。2004年环外地区出让住宅用地739公顷,占全市住宅供地总量的52%。一批住宅项目陆续开工,上半年环外地区房地产累计在施面积824万平方米,占全市在施总量的34.6%;今年1-7月,环外开发面积和投资分别比去年同期提高41.7%和39.4%。
地价直接影响房价,环外地区土地成本较低,成为房地产投资新的增长点,其中塘沽区、北辰区、宝坻区、静海县开发量增长较快。
两个因素使统计涨幅“偏低”
一些市民有一种感觉,那就是市统计部门发布的房价涨幅数字似乎比自己感觉到的房价涨幅偏低。对此问题,天津市统计局城市调查队副队长董顺荣在昨天的新闻发布会进行了解释。
董顺荣表示,之所以感觉市场房价变化幅度大于统计数据,主要有两方面原因。一方面,全国接受调查的70个城市销售价格指数都是按照同样的计算方法和制度进行计算的。例如,2004年与2003年相比,其房价指数上涨13.5%,而今年上半年本市房价指数同比上涨只有6.2%。由于本市2004年房价较高,而本市今年房价计算则要以此为基数,所以市民就会感到涨幅统计数字不高。
另一方面,市场上多种房地产产品进行综合计算也是一个重要原因。房价涨幅数字并非单指住宅产品。例如,今年上半年本市各类房屋产品价格指数涨幅如下:高档住宅上涨8.3%,办公用房上涨4.6%,商业用房上涨4.8%,工业用房上涨3.5%。把这些房地产产品进行综合计算之后,得到综合价格指数上涨幅度则为6.2%。
董顺荣指出,正是由于上述两方面原因,才使得市民对房价变化的感觉出现了“偏差”。(记者宋景怡)