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随着国家宏观调控效果初现,一级市场增量新房房价涨幅回落,但价格依然持续上涨。与此同时,二级市场价格也开始同步上涨。互动的二级市场上演起了“连环劫”,对于互相关联的两者,到底是谁在拉动谁上涨?
一二级市场:价格同步水涨船高
随着国家宏观调控的加强,虽然房价涨幅明显回落,但具体价格仍然保持了持续上涨的态势。8月中旬,国家发改委、国家统计局发布调查结果显示,全国70个大中城市房屋销售价格比去年同月上涨6.4%,比上月上涨0.4%。其中,北京房屋销售价格比去年同期上涨6%,比6月份上涨0.4%。
而根据北京市建委、市统计局、市国土局、市发改委等联合向社会发布的北京房地产市场运行情况,2005年1~6月,北京市商品期房买卖平均价格7220元/平方米,同比上涨了1112元/平方米,涨幅为18.2%。
1~6月,全市存量住房买卖平均价格4325元/平方米,同比增长了8.96%。其中,二手商品住宅买卖平均价格4513元/平方米,同比增长了9.26%。
对于租赁市场,北京市统计局发布上半年经济形势相关数据,统计局副局长、新闻发言人于秀琴表示,房屋租赁价格也小幅上涨,上半年价格指数为101.8%。
对此,相关专家指出,从房地产整体来看,一二级市场是一个互动的市场,价格互相影响。其中出租市场与一级市场价格变化状况常被人用作判断房地产市有无泡沫的依据。如果一级市场房价高企,而租赁市场价低迷,则表明房地产市场存有泡沫。目前一二级市场同时出现上涨,在一定程度上表明了北京的房地产处于一个良性发展阶段,泡沫较少。从长远来看,房价还应该继续上涨。而二级市场高企的价格就是推动一级房价继续上涨的原因之一。
一二级市场:谁拉动谁走高?
“二级房价高企与一级房价上涨应该没有直接的因果关系。相反地,倒是一级市场的价格在很大程度上决定着二级市场的价格。二级市场的价格更多受供求关系的影响。”我爱我家副总胡景晖接受《楼市》采访时对一二级市场的价格关系这样解释。
琏家机构市场总监金育松对此表示赞同:“所谓的谁影响谁,其实应该主要看谁依据谁来定价。一般情况是二手房依照附近区域相似品质的一手房进行定价。也有一些后来进入区域市场的一手房会参考二手房进行定价,因为二手房价格在一定程度上真正代表了置业者对区域以及区域产品的价值认同。这时,二手房价格可以对一手房价格直接作用。”
如果说影响,二手房价对一手房价的影响应该是在需求方面。
记者从一些房地产市场人员处了解到,目前很多的一手房开发商往往在销售之初就把一些房源按一定价格比例委托给中介公司代理,造成一级市场供应短缺的局面,从而抬升房价。同时因为那些进入中介手中的二手房其实就是新房,所以价格会比照新房定价,一般和新房价格相近,有的甚至高于项目最初的开盘价格,从而导致二手房价过高,并进而引发一部分购房者把目标投向一级市场,造成更多的市场需求,无形中又加大了一级市场的供需矛盾。房价上升便也在开发商和代理公司的预料之中。
鑫尊地产相关人员接受《楼市》采访时也表示了类似的观点。他们介绍,在做销售代理时,争夺客户的竞争对手一半是中介公司、一半是新盘,因为二手房需要交纳中介费等相关费用,购房成本增加,很多人便转向购买新盘。
而现实中,很多这样的需求转移是由政策不完善引起的,由于目前的二级市场刚刚起步,很多相关政策还不完善,大量二手房源得不到释放。北京城建房地产经纪公司经纪部经理葛戎接受《楼市》采访时介绍,比如目前的央产市场,主要由一些指定公司经营,在一定程度上处于一种垄断交易的状态,而且相对80万的总体数目,目前进入市场的只占一小部分等,这样压抑状态的房源状况,客观上会造成供不应求的事实,从而促使二级市场交易价格高企不下。
而近期政府推行二手交易征收个税、交易税等政策,因为大多卖方最终会将负担转嫁到买者身上,也必将导致二级市场房价格普遍上涨。在比价效应下,部分买家有可能转而购买低价位的新房,二级市场的需求向住房一级市场分流,自住之外,投资性需求也同时增加,一手市场的房价将保持坚挺,其实就是二级市场房价助涨了一级市场房价。
那么,相比一级市场的价格,二级市场什么样的价格才不算高?二级市场与一级市场之间什么样的价格比例才比较合适?关于这个问题,受访者众说纷纭,虽然没有一个具体的数字,但他们认为,一般情况,二者之间比较常见的状况应该是二级市场比一级市场低1500~2000元。按照中国房地产业协会秘书长顾云昌的观点,这个比例应该是60%~70%。
租赁市场畸高抬高新房房价?
对于出租市场,业内常把它与一级市场房价的对比状况用作判断市场是否有无泡沫的依据。因为相对一二级市场,出租市场为终极消费市场,更能代表真实的需求。如果一级市场房价高企,而租赁价格低迷,则表明一级市场房价虚高,房地产有泡沫的危险。
就如“CBD某商住建筑,售价、租价很高,但最终的租户经营效果并不理想,不少商家面临赔本的危险,大喊不值。这迟早会影响物业的租赁价格,并最终导致物业售价缩水。对于一个商品而言,最终一定是要落实到消费层面上来。也许需要一个时间,但这是一个必然结果。”一位房地产投资人员用自己的切身经历向《楼市》表达了自己的意见。
也许和一二级市场的关系一样,“我们可以从理论上说租赁市场的价格对一级市场没有直接关系,就如曾有很多人说地价上涨促使房价上涨在理论上不成立一样,事实上,我们目前看到的结果是清河3700元的楼面价最终决定了新土地上的房子价格至少要卖到6000元以上。”北京世纪联创地产服务机构副总经理成学文的判断相比前几位,似乎显得更加沉重。
据记者的不完全调查统计,在北四环、东四环、西四环、南三环区域内,60平方米左右、简单装修的二手旧房,租金几乎没有低于1500元/月的。在记者单位所处的北三环和四环之间,这样的房屋租金一般可以达到2100元左右。
从事图书业的张先生一家就租住在西三四环的60平方米的两居里,每月房租1900元。看着可以抵月供的房租每月准时地流进房东的腰包,他显得无奈而急切。于是,尽快攒够钱买房便成为他逃避高租金的一种出路。
从市场研究的角度,“租金必然对新房价格产生影响”,成学文对此显得格外坚定,“租赁市场是一级市场的晴雨表,这个是业界皆知的事情”。随着租赁市场的价格走高,新房价格上涨也在情理之中。但这要作为楼市没有泡沫的判断,还必须有一个前提:租赁市场处于良性的发展状态之中。但目前的事实是,因为各种政策等原因,租赁市场房源不畅,交易环境较差,导致出租价格畸高,并最终导致一级市场房价也畸形高企。
说到底,从租赁市场的互动关系来讲,要真正上解决一级市场的房价高涨,政府必须在二级市场上有更多作为,有效促进供应增长,提供一个便利、快捷、健康的市场交易环境是根本的举措。