|
||||
近日,来自天津宇轩投资咨询有限公司的分析人士通过天津市七月、八月房地产数据变化,指出:天津楼市不是价格的过快增长,也不是产生了泡沫,而是供应产品的同质化现象严重,导致楼市价格的不断升温。
主流供应面积偏大单价偏高通过全市销售状况7、8月对比,可以看出8月成交套数比7月增加720套,增幅11.97%,单套平均成交面积下降,显示市场中的中小户型成为交易的主力户型。成交面积增加7万平米,增幅9.97%,购房单价上升130.4元/平米,增幅3.4%,显示出市场新盘供应量大幅提升,市场购买力得到进一步的释放,供应户型单套面积下降,单价提升。同时,新增上市项目的价格继续攀升,拉动大盘价格持续上升。
专业人士指出,目前本市房地产市场还处于正常增长期,但是市场的产品格局有待进一步与调整。首先是住宅产品中主流供应面积偏大,单价偏高。通过数据采集可以看出,当前本市新上市项目主要供应的产品类型基本以中高档、中偏大户型为主,即价格超过5000元/平方米,单套面积超过110平方米的户型处于主流地位,占总供应量的65%以上,这也进一步拉动了市场价格的上升。其次是中小户型产品单价偏高。近期本市出现了部分位于中心区位的中小户型产品,这类产品因为在总房款上具有很强的优势(即单套购房款一般均控制在40万元以内),受众群比较广泛,因此成交踊跃,也进一步提升了整体房价。
同时在市场上,需求性购买仍占主流地位。在今年四月份国家出台一系列控制房价非理性增长的调控政策后,本市出现了一批对住宅购买持观望态度的受众。从市场调研数据中可以发现,本市购房者中购买后自用型需求占总需求量85%以上,本市第二住宅的人均拥有量不足0.1%,也从一个侧面证实本市的受众需求以刚性需求为主。随着近一阶段楼市的平稳发展,很多观望型客户为满足自住的要求纷纷选购住宅,也进一步刺激了房价的整体上升。综合上述分析,归纳出目前天津楼市不是价格的过快增长,也不是产生了泡沫,而是供应产品的同质化现象严重,导致楼市价格的不断升温。
未来楼市走势取决三大因素
专业人士分析指出,近年来,随着天津市的房地产开发量的不断增长,土地供应的稀缺性不断显现,土地拍卖价格不断上升,中心城区传统优势区域的土地价格已接近600万元/亩,平均楼面地价已上升至3500元/平方米。目前中心区域的主要供应价格集中在6000元/平方米至6500元/平方米。总体来说,楼市价格尚处在市场价格的上升通道中,可能随着近期新项目的入市有进一步的提升。本市房地产市场未来趋势看好,尤其是中心城区,随着市政府近年来对城市基础设施建设的不断加强,使主要建设区域的土地价格呈现出明显的增长趋势,也进一步拉升了楼市的增长。不过在判断天津楼市的未来变化趋势,还要特别注意三方面因素:其一是,随着政府经济适用房、解困房等中低端产品的不断放量供应,本市楼市供应中的同质化现象将得到明显的改善,供应结构日趋合理;其二是,楼市的整体单价下降的决定因素是新增供应量内中低价位住宅供应量所占的比例,而不是现有住宅的降价行为;其三是,二手房将成为一级市场的有效补充,满足中低收入层的普遍需求。通过数据看楼市,专业人士对天津楼市的未来充满信心,相信随着同质化供应现状的不断改善,天津楼市必将更加健康地发展。(刘英潮)