个人购房成为住宅消费市场的主流，不少购房者购置物业考虑的首要因素就是价格。然则，同样作为反映市场脉动的风向标及开发商逐利的关注点，“价格”这一砝码一再成为诸多楼盘营销策划的切入口。房地产价格也一直是媒体报道的焦点，商品房均价、起步价、最高价、基价等一些列房价术语充斥着项目的各种宣传资料，这些不同类别的数字如同一团剪不断理还乱的麻，他们何计算得来、它们之间的关系怎么样、他们的可信度到底有多大……一直是百姓心目中充满困惑的谜团，记者就此问题采访了天津市物价局等相关部门。

　　房价制定有规范

　　1998年7月发布实施的《城市房地产开发经营管理条例》给商品房定价制定了宏观方针，第三十条规定，房地产开发项目转让和商品房销售价格，有当事人协商议定，但是，享受国家优惠政策的居民居住价格，应当实行政府指导价或政府定价。物价局相关人员介绍道，据此，天津市相关政府部门制定的《天津市商品住宅价格管理暂行办法》成为商品房价格管理的重要法则，依据该法则，商品住宅价格管理分为政府定价、政府指导价和市场调节价三种形式。

　　危改计划住宅、经济适用房住宅实行政府指导价，商品房计划住宅实行市场调节价。属于市场调节价的商品住宅销售价格，由开发经营企业根据成本和市场供求情况自行确定。其销售价格纳入市场价格监测范围，房地产开发经营企业有义务向市价格主管部门报送成本资料及销售价格，但房地产开发企业的自行定价必须完全符合市场规律，才能为市场所接受，由于商品房的销售价格由当事人协商议定，合同就成为保证双方利益的重要途径。属于政府指导价管理的商品住宅价格由下列项目构成：征地费和拆迁安置补偿费；勘察设计和前期工程费；建筑安装工程费；住宅小区基础设施建设费和住宅建设非营业性公建配套费；市政府规定的其他收费；管理费；贷款利息；利润；税金。利润按本办法规定的“征地费和拆迁安置补偿费”至“市政府规定的其他收费”之和为基数，最高不超过15%计算，属于政府指导价的商品住宅，房地产开发经营企业应在商品住宅销售前，核算商品房成本并提出书面定价申请，物价局核实后，下达相应的书面批复文件。以下就是使用政府指导价的商品房书面批复形式。

　　XXXX有限公司：

　　你公司《关于XXX小区商品(危改)住宅销售价格的请示》收悉。根据《天津市商品住宅价格管理暂行办法》有关规定，你公司在XXX街承建的XXXX小区2-8号楼框剪结构住房的销售价格为政府指导价。经审核，你公司可按平均每平方米不超过4990元自行安排楼层、朝向差价，并于七日内填写《天津市商品(危改)住宅销售价格登记表》报市物价局备案。以上住房销售价格应在销售场所实行明码标价。在标示的售房价格之外不得收取任何费用(国家规定的代收代缴税费除外)。

　　天津市物价局推出了例如书面提醒、告诫会、大检查、价格监督等督促开发商诚信经营，规范房地产价格行为。

　　开发商如何定价

　　据一位房地产业内人人士介绍，一般来说，商品房的定价方法有成本加利润法、市场价法和差别定价法三种。其中成本加利润法是在全部成本的基础上加上按目标利润率计算的利润额而得出的价格；市场价法是根据销售市场上与自己位置、设施、装修等有关因素相似的商品房售价作为参考标准而制定的价格；而差别定价法是根据房屋的朝向、楼层、视野、景观、内外销、付款方式等因素的不同而给予不同的定价。至于在何种情况下采用何种定价方法，以及在销售过程中如何调整价格，直接关系到开发商的营销结果与投资效益。商品房的定价是一个较为关键和复杂的环节，需要在销售实践中不断地总结和改进，才能制定出一个科学、合理的售价。

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　　均价：是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。

　　基价：基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层、朝向差价后得出。