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8月24日,由全国工商联住宅产业商会等单位支持设立的REICO工作室发布了2005年第二季度报告。尽管业界人士多认为该报告具有一定的开发商背景,部分观点有待商榷,但从报告中还是可以看到,在宏观调控的大背景下,开发商资金链正越来越紧。
预收房款增幅下降据REICO工作室方面的工作人员介绍,REICO工作室是在全国工商联住宅产业商会、中国城市开发商策略联盟等单位共同支持下成立的。
其实,REICO工作室刚一露面时,业界人士就多认为其报告具有一定的开发商背景,部分观点有待商榷,还有媒体直接发表文章否定REICO的部分研究成果。
尽管REICO工作室与多位开发商交往颇深,8月24日的报告发布会更是直接由万通冯仑主持的,但从报告中还是可以看到,在宏观调控的大背景下,开发商资金链正越来越紧。
该报告指出,楼市定金及预收款的同比增幅由1-2月的47.4%持续下降为1-3月的32.1%、1-4月的28.4%、1-5月的24.7%和1-6月的21.1%,增幅比去年1-6月减少25.6个百分点。40个重点城市的定金及预收款同比增幅由1-3月的37%下降为1-6月的24.31%,增幅比去年1-6月下降21.29个百分点。其中,4、5、6三个月的同比增幅逐步下降,分别为18.58%、17.32%和11.08%。定金及预收款增幅的快速下降反映了商品房预售增长趋缓。
该报告同时指出,2季度个人住房贷款增幅大幅度下降,截至2005年5月底,工、农、中、建四大国有银行的个人住房贷款同比少增500亿元。
开发商现金面临考验8月15日,中国人民银行发布了《2004年中国房地产金融报告》。有人士表示,如果将央行报告与REICO工作室的报告结合起来看,不难发现开发商的现金目前正面临考验。
在央行的该份报告中,央行房地产金融分析小组强调,55%以上的房地产开发资金来自银行贷款,房地产开发中使用银行贷款的比重处于比较高的水平。
报告称,据国家统计局统计,2004年房地产开发资金共筹措17168.8亿元,其中第一大资金来源为“定金和预收款”;第二大资金来源是房地产开发企业自筹资金;第三大资金来源是银行贷款。实际上在房地产开发资金来源中,自筹资金主要由商品房销售收入转变而来,大部分来自购房者的银行按揭贷款,按首付30%计算,企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款,“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款。以此计算,房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。
市场人士表示,结合REICO工作室的报告来看,不难发现,开发商的三大资金来源中的“定金和预收款”和“银行贷款”两大来源,已经“流量大幅下降”,开发商手中的现金自然随之面临考验。
融资成本开始升高从市场的直接反应也可以发现不少开发商也正在勒紧腰带,紧张应对缺钱的岁月,融资的成本也开始比前两年有所提高。
据某京城著名房地产企业的工作人员表示,该公司的资金最近非常之紧,公司已经被逼到拖欠员工工资的地步了。今年春节期间,员工还能拿到工资的80%,到最近员工每月只能拿到20%的工资了。
而上海的情况更严重。据上海房地产界人士介绍,相比全国其他地区而言,上海房地产企业的资金链绷得很紧,直到8月份,上海当地的银行才开始稍微放松了放贷的门槛,但很多企业因种种问题,依然与贷款无缘,已经有一些开发商开始选择降价售楼,以缓解现金状况了。
房地产企业面对着“定金和预收款”和“银行贷款”两大资金源头流量下滑的状态,开始积极开辟信托渠道。但相比2004年,今年信托产品的发行难度明显增加。在2003年、2004年,房地产信托产品的预期收益率多定在4%左右,市场销售还相当不错,但2005年中推出的几个房地产信托产品,预期收益率都定在6%左右,还有企业竟开出了12%的预期收益率。市场人士表示,融资成本的升高,直接反映出房地产市场的资金状况相比去年紧张了很多。