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专家马后炮
购房前期务必了解房屋的基本结构
房屋结构是决定房屋质量好坏的重要组成部分,在签订买卖合同前,买受人务必了解房屋的基本结构,在签订合同时,房屋的结构和平面图应当作为合同的附件。必要时买受人可以要求查阅规划管理机关审核批准的设计方案,或者到规划管理机关调查。
经批准的设计方案不能变更
开发商如果对设计文件的任何变更均应通过原设计单位和规划管理部门批准。但是,在实践中开发企业擅自修改规划的事件屡见不鲜,对此,购房者应当予以重视。如果开发企业擅自改变规划,或者擅自给房屋夹层,会给房屋带来安全隐患,“买一层得两层”是很危险的。所以,就上述案例而言,买家应了解其跃层结构是在原先规划中已经确定的,还是开发商更改了原先的设计方案。
包干制收费可能导致业主多付物业费
北京目前销售房屋是按照套内面积计价,房屋售价与公摊没有直接的联系。在此前提下,公共建筑面积越大,生活也就越舒适。但是,物业费交纳是按照建筑面积计算的,如果采用包干制收费,可能要多付物业管理费。
买家量力而行,选择房屋的舒适程度
电梯的多少和房屋造价相关,一般来讲,开发商的设计应能够达到国家标准,但是房屋的价格与性能的比率是不可改变的规律。购房者在选房时,应当根据自己的购买能力确定房屋的配套程度与舒适度。
[时间:13∶00][心情:★★★]
紧临四环,未来可能遭遇噪音干扰
走出售楼处,已经是下午1∶00。看到与售楼处一路之隔的小饭店,记者和王小姐对视一笑,便照直走去。看来肚子在唱空城计的不只一人。街上的尘土依然在风中舞动,但却没来时那么美妙,而是有种催人离去的感觉。
在周边这个为数不多的小饭店中,记者与王小姐二人一边打着牙祭,一边回想着此次购房过程中的点点滴滴。正当想的入神之时,紧临的四环路川流不息、车来车往的景象,打破了这份沉寂。“离四环这么近,将来不会有噪音吧?”王小姐话音将落,现实便回答了她的疑问——一辆货车从四环路经过,并发出较大的声响。
这令王小姐顿时沮丧起来。记者即将提醒,“这个位置离四环较近,而所购房屋距四环还有一定距离,或许会好一点。”
然而,记者的话并未令王小姐高兴起来。看着她满脸疑虑,记者提议到正在施工的项目旁边感受一下。而最终的结果是,在该社区面向四环的一面,隐约能听见四环路上车辆穿行的声音。这令王小姐十分担忧,“这个住宅楼未来建成之后共20多层,比较高,而这栋楼与四环路之间目前并没有任何建筑遮挡。看来入住之后难免会有噪音。”王小姐说。
专家马后炮
临路住宅,防噪措施是关键
随着人们环境意识的增强,环境噪声是人们关注的目标,国家制定了环境噪声标准。用于居住、商业、工业混杂区,白天60,晚间50;用于居住、办公的区域的环境噪声标准为白天55,夜间45。而对于公路两旁的住宅项目,降噪措施非常关键。如果采用天然的林木等隔音,那么,住宅距公路越远越好;如果采用加装隔声网、板等工程技术手段,那么,距离可适当近一些。所以,购房人如果选择购买临近公路的楼盘,前期必须了解该项目的规划设计单位是否已考虑到噪音的防治问题,以及是否已有具体的防噪方案。
[时间:13∶30][心情:★★★]
配套欠缺,社区商业前途未卜
吃完饭后,记者和王小姐在开始寻找公交车站,走了大约十几分钟,才找到608路、31路的公交车车站。而在这十几分钟的路程中,并未看到有商场、银行、邮局等配套设施,直行至到公交车站时,才看到附近有一个京客隆超市。
“这可是周边唯一的配套呀”!记者感慨。王小姐说,“未来那个小区倒是有大型商业”。
根据宣传资料显示,该项目除了3.7万平方米的公寓外,的确还包括7万平方米,集购物、娱乐、餐饮与一体的商业和约5平方米的写字楼。并且,据售楼人员介绍,其商业必将在公寓入住之前开业。届时,公寓的居住者,在家门口便能解决日常消费问题。
对于开发商描绘的美好蓝图,王小姐表示怀疑。在她看来,一个连入住时间都不能保障的开发商,又怎么能够保证未来的商业能满足消费需求呢?
据王小姐介绍,10天前她来该项目看房,并初步确定购买意向。当时,售楼小姐承诺的入住时间是2006年底。而今天在交排号费之前,售楼小姐却说,入住时间改为2007年5月。(非说不可:商家讲究商誉。而当公寓入住时间推迟的同时,商业的命运很难预计。虽然该区域看似缺乏大型商业配套,但品牌商家选址条件非常苛刻,最主要的一条即区域的繁华程度与人气。所以,就该区域目前的成熟度来看,其商业的命运可谓前途未卜。)
除此之外,王小姐最想了解的问题还包括,未来商业是购物中心还是超市;都有哪些娱乐设施;会引进什么样的餐饮;是否有银行、邮局、医疗等生活配套。然而,当他向售楼小姐询问时,对方却是一问三不知。
专家马后炮
注重商业与住宅的合理配比
大型商场设施建造是一回事,运营又是一回事。就目前来看,商业地产市场上不乏失败案例,而失败的原因多是因为后期经营出现问题。事实上,一些高档消费场所与人们生活中的日常消费关系不大。一个居住社区的成熟需要一个时间和过程,不是一蹴而就的。所以,如果是以自用为目的购房,最好选择生活配套比较齐全而且相对成熟的社区。通常情况下,这样的社区,应当包括医疗、保健、商业、银行、教育、邮政以及和生活相关的理发、美容等设施,并正常运营。
除此之外,商业与住宅之间的合理配比亦非常重要。比如,商场、超市的规模有多大?其定位只是满足社区住户的日常消费需求,还是辐射周边区域?区域的人流和消费力如何等等。因为这些因素是决定未来商业能否顺利运营的先决条件。