|
||||
短线变长线投机变投资
6月1日:正式调整住房转让营业税
回放:自2005年6月1日起,国家调整住房转让环节营业税政策,严格税收征管。对个人购买住房不足2年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时免征营业税;对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
天津也出台相应规定: 2005年6月1日后不满两年转手交易的所有住房按其取得的售房收入全额征收营业税及附加税费5.55%(其中包括营业税5%,营业税附加0.55%)购买超过两年(含两年)转手交易的普通商品住房免征营业税及附加税费,非普通商品住房按其取得的售房收入减去购入原价后的差额征收营业税及附加税费5.55%(其中包括营业税5%,营业税附加0.55%)
影响:加大对个人购房转手交易税收调控力度,让房产投资和投机客面临着不小的压力,在一程度上打击那些“炒房人”。该政策对二手房市场影响较大,呈现出了交易量下降甚至不交易的窘境,出现在“六一大限”前夕集中办理产权过户的现象;公布数据显示,各中介4、 5月份二手房成交量相比上月均有了大幅度下滑。而在此同期,租赁市场的成交量却在节节攀升, 5月份天津中原二手房买卖比4月下跌了20%,而租赁成交额却上升了40%。
这些政策,加剧了楼市成交量继续下降,购房客户观望情绪仍在继续,同时也让一些开发商心态在发生变化———开始替购房人考虑后顾之忧。甚至有楼盘公开抛出“完税计划”,让购房人不必担心两年内出售房屋时要缴营业税。
同时该政策使房地产投机已经基本被遏制,投资者不得不从短线转为长线,二手房交易中出现卖家和买家私下签订“到期履约合同”避税的手法。即买方先将房款支付给卖方,然后双方签约,等该房达到两年期限后再办理过户手续,这样一来就可规避营业税。但是虽然买卖双方签订的“到期履约合同”也受法律保护,但房屋买卖行为的认定,是以房管部门办理产权转移登记为准,因此该合同不能对抗善意第三人。如果在两年内,卖家私下再将该房卖给第三方,而且办理了过户手续,第一位买家就很难要求其继续履行“到期履约合同”,以实现买房的初衷。此举看似减少了交易成本,但真等到两年一旦房价上涨或下跌,或卖家将房屋抵押,都容易出现交易纠纷。
10月1日:天津预征土地增值税
回放:为了规范房地产市场交易秩序,合理调节土地增值收益,维护国家权益,2005年10月1日出台了《天津市土地增值税征收标准》,对本市房地产开发企业开发销售的商品房,按照其取得的收入预征土地增值税。销售普通住宅的预征率为0.5%;非普通住宅及高档写字楼、公寓、别墅、度假村的预征率为1%。对居民个人拥有的普通住宅,在转让时免征土地
增值税。对转让非普通住宅,居住满五年或五年以上的,免予征收土地增值税;居住满三年未满五年的,减半征收土地增值税。居住未满三年的,按规定计征土地增值税。对按照市统一标准建造出售社会保障住房、低保解困房和经济适用房并能提供证明的,免征土地增值税。因国家建设需要而被政府征用的房地产,以及企业改制、兼并重组而有偿转让的房地产收入,免征土地增值税。
影响:该政策有利于提高产业集中度,土地增值税说到底还是会导致土地成本的提高,开征土地增值税后,房地产商必然会核算自己的成本,从而重新确定房产的售价,不排除房产商再次把税务负担转嫁给购房者的可能性。但是土地增值税毕竟有征收区间,地产商为了避税也可能降低房价。对于房产商来说,他们总是会关注自己的成本及盈利,如果盈利达不到预期或是无法承受税收就有可能转行。但同时开发商土地成本的提高必然导致房价不同程度走高,这样,购房者的购房成本也会增加。
6月14日:天津市出台了普通商品住房标准
回放:天津市普通商品住房标准确定:普通商品住宅,住宅小区建筑面积容积率在1.0以上(含1.0)。单套住宅建筑面积在144平方米以下(含144平方米)。实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格的1.2倍以下。具体标准:外环线以内分十级,一级土地普通商品住房平均价格标准为每平方米7320元以下;二级7080元;三级6960元;四级6600元;五级6000元;六级5760元;七级5640元;八级4800元;九级4080元;十级3840元。该标准的出台,对房产企业起到一个引导作用,引导企业改变自身产品结构,不少开发商因此及时的调整了自己的产品,以避开政策的波及范围。例如位于高端项目与普通住宅之间的住宅,这些产品价格不算太昂贵,但又高于中低档住房,或者容积率刚好比1.0小一点,也可能是面积刚超过144平方米。面对普通住宅标准,这样的“骑墙”产品只能做一些微调,或者在阳台上做点文章,缩小建筑面积,或者增加容积率,或者降低销售价格以达到普通住宅标准。一般情况下,这类产品受各方面因素影响,很难追加投资往高档产品方向靠拢。“其实受影响最大的主要在于购房者心理层面。”
影响:由于此项政策主要目的在于增加短期炒作成本,遏制投机炒作,对为了满足基本居住需求的普通购房者而言,基本不会产生影响。影响最大的是中介市场,所以中介市场已经进入了一个频繁的波动期。一些囤积了大量房源的中介公司,在资金与政策的压力下,会有所动作,所以不排除对个别房源进行割肉甩卖的情况,现在的房源储备在中介门店里的数量相对丰富,这也给买房人留下了更多的选择空间。
9月:从源头开始调控
回放:9月中旬,国土资源部要求各地依法严肃查处“以租代征”违法违规用地行为,对涉及违法占用基本农田和耕地的,要依法从重处罚;涉嫌犯罪的,要移送司法机关追究刑事责任。对违法违规行为进行处理后,确需补办用地手续的建设项目,必须附具对违法违规案件和有关责任人的处理意见及落实情况,征地补偿费用、耕地开垦费按违法用地期间最高标准支付和缴纳。
影响:该政策遏制了一些地方混淆土地征用和租用的政策界限,该征的不征,该租的不租,特别是以“以租代征”行为,干扰了建设用地管理秩序,影响了国家宏观调控政策的落实和耕地保护目标的实现,也损害了农民群众的合法权益。叫停后基本上从源头避免了此类情况的发生,保护了市场的透明性和规范性。