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拿地模式多样
“企业相互联建、合作或者通过并购项目公司来买断土地开发权是目前业内比较常见的二级土地交易方式。”蒋云峰告诉记者,还有一些开发企业通过控股拥有土地开发权,而且能够规避土地交易税。
“此外,随着购地竞争日益激烈,开发商凭借开发一级土地的优势获得二级土地开发权,似乎成为一种趋势。”李先生向记者透露,尽管相关政策规定,从去年8月31日以后,土地一级开发完成之后必须进入土地储备中心进行招拍挂,通过公开的方式进行土地出让,土地一级开发商不能直接进入二级开发。
但是,不少实力派开发商还是通过协议出让的方式进入一级土地开发,以便于获得二级开发的权利。与其他开发商相比他们对土地的地况、开发前景等方面有非常全面、细致的了解,而且也拥有比较良好的相关政府关系资源。所以,更容易获得二级开发权。
据有关消息透露,天津泰达公司注册的津泰鸿房地产公司在今年年初拿下了温榆河生态走廊大约四五平方公里的土地一级开发权;顺义新城大约五六平方公里规模的土地开发权被鲁能集团夺得。
位于通州马驹桥镇2000多亩土地由珠江地产和上海复地集团等开发商进行一级土地开发后,两家集团已顺利获取了该土地二级开发权。金隅嘉业拿到朝阳区姚家园路住宅地块一二级开发权利。
“尽管如此,资金实力也很重要。”瘦谷告诉记者,金地集团日前以4.08亿竞得通州区马驹桥镇生活起步区C2住宅小区项目用地时,其一级开发商北京美好愿景房地产公司也参与了竞标,最终还是价高者得。
“但是,一级开发总是‘犹抱琵琶半遮面’,十分神秘。”几位接受本报记者采访的开发商表示,很多地块的一级开发“花落谁家”,通过公开的消息渠道根本无法得知,进行得十分隐秘。
瘦谷也告诉记者,金地集团也是在竞标当天,才知道马驹桥镇生活起步区C2住宅小区项目的一级开发商是美好愿景。而其集团虽然也知道珠江地产、上海复地同样也在马驹桥镇获得了某块土地的一二级开发权,但具体是哪个地块也不得而知。
迫使房地产业洗牌
“纵观近期竞得土地的买家都是颇具实力的房地产企业。”蒋云峰指出,在获取土地进而进行房地产开发的市场过程之中,实力逐渐成为主导竞争的决定性因素。尤其是在未来,当招拍挂这种“价高者得”的土地交易方式成为主流时,越来越多“含金量”高的土地将向品牌开发商集中。
而中小开发企业在获取土地过程中将步履维艰,房地产业优胜劣汰的形势将日益凸现。此外,近期内出现的土地与资本之间的并购潮流也将推动房地产业的大洗牌。
记者查阅相关新闻获悉,近三个月来,北京市产权交易所有关房地产公司股权挂牌转让和融资的案例不下20起,这还不算一些企业私下的股权合作谈判。几家房地产业巨头的强强联合尤为世人瞩目。继天鸿与城开、海开与鲁能纷纷牵手,万科与朝开联姻也提上日程。
蒋云峰指出,在国家紧缩土地、信贷的政策调控下,大型房地产企业利用品牌、融资优势,在房地产业的并购当中获取优良的土地储备,是一种性价比较高的获地方式。目前,富力、绿地、沿海集团等立足全国市场的一线开发商在京开发也大都利用合作并购的方式入市,未来房地产业渐入盘整期,也不排除他们会与一些房地产国有企业联姻。
城市规划成拿地“风向标”
“未来土地供应可能大都还是集中在城市五环、六环之外。”蒋云峰指出,开发商拿地将会参照政府的城市规划思路,亦庄、通州、顺义三个北京市重点规划的新城,将成为未来开发商争相购地的热门区域。
对此,瘦谷表示赞同。他告诉记者,金地集团北京公司的开发战略是以开发中档住宅为主,向有着完善交通规划和前景、城市化的郊区发展。
“在竞标马驹桥镇地块之前,我们对周边的交通、生活配套以及政府的详细规划等多个方面,做了非常全面的评估。”瘦谷表示,正是因为亦庄新城地块位于北京重点发展的亦庄新城规划范围内,金地才全力竞拍。北京三个重点规划新城的地块,对金地极具吸引力。