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第五剑:5月31日三部委出台政策限制期房转卖
2005年5月31日,国家税务总局、财政部、建设部三部委联合出台了《关于加强房地产税收管理的通知》,对5月11日七部委出台的房地产新政中有关事项做出了更为细化的要求。通知要求,2005年6月1日后,个人购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时免征营业税;对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
说剑:有人说,此次七部委出台稳定房价的通知是相当合理的,是在社会公众一致呼吁下采取的措施。对于目前房价居高不下的局面,政策调控对于平抑房价,尤其是像上海等房价上涨过快的城市起到了一定控制作用。也有人说房价的暴涨与暴跌都会引起经济发展障碍,甚至影响社会的安定,防止房价暴涨的同时,也要防止暴跌造成问题和风险。
第六剑:7月11日《物权法》第四次提交人大审议
2005年7月11日,《中华人民共和国物权法(草案)》这一关系到大众民生切实利益的国家大法,第四次交由全国人大审议。
说剑:此次提交的《物权法(草案)》已经完善许多,但是,其中有关业主委员会的法律地位等重大问题仍然悬而未决。
第七剑:7月21日人民币升值
中国人民银行2005年7月21日晚19:00发布《中国人民银行关于完善人民币汇率形成机制改革的公告》,备受瞩目的人民币升值传闻得到证实:“根据对汇率合理均衡水平的测算,人民币兑美元即日升值2%。2005年7月21日19:00,美元兑人民币交易价格调整为1美元兑8.11元人民币。”央行同时还宣布,我国开始实行以市场供求为基础、参考一揽子货币进行调节、有管理地浮动汇率制度,人民币汇率不再盯住单一美元,形成更富弹性的人民币汇率机制。
说剑:从目前市场来看,人民币升值2%对房地产市场并没有产生多大影响,但是从人民币长期的升值预期来看,可能会使大量的外资投入房地产市场,而2005年5月份七部委出台的稳定住房价格工作的意见无疑也是为日后出现此种情况做足了准备。
第八剑:8月15日央行建议取消房屋预售制度
2005年8月15日,央行发布《2004年中国房地产金融报告》,建议取消现行的房屋预售制度,在中国房地产市场引起了轩然大波。央行的建议被称为“8·15建议”。央行发布的报告指出,长久以来的期房预售制给消费者带来了九大风险:商品房质量风险、面积变更风险、虚假宣传风险、规划变更风险、定金风险、产权风险、售房欺诈风险、合同无效风险以及延期交房的风险。央行建议取消现行的房屋预售制度一旦实施,对房地产商来说将要面临的局面用“强烈地震”一词形容则毫不为过。
说剑:央行的“8·15建议”一提出,立即引起强烈“地震”,民间一片赞同,尤其是普通百姓拍手称快,老百姓认为,为什么房子还没有建成,我就要交全款,但是随后房屋出现的问题却没有人负责?有识之士也分析说,商品房预售制度实际上隐含着一种融资安排,即购房人在房屋预售时就向开发商付款,这部分资金实际上成了开发商自有资金的一部分。
但是央行这个著名的“8·15建议”却招致开发商们的一致反对。任志强在其反对取消期房预售的“万言书”中表示,虚假广告、产权证难办、烂尾楼等问题并不是单纯由于期房预售制度引起的,所以即使取消预售制度也不能解决问题。随后建设部就发表声明称短期内不会取消期房预售。
从公平的角度看,取消预售房是迟早的事。
第九剑:10月18日国税局:二手房交易征收20%个人所得税
2005年10月18日,国家税务总局下发《关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》,这就是156号文,对房地产税收进行一体化管理,其中最著名的规定就是,强调要对20%个人所得税进行一体化征收。
说剑:国税总局的这个旧事重提的文件有如一颗炸弹,将税收房地产个税重新提升到引人注目的位置上来,而且在整个房地产市场,掀起轩然大波。但是北京市关于实施细则还没有正式出台。
第十剑:11月财政部:“十一五”推行物业税
2005年11月,财政部部长金人庆表示,“十一五”期间将出台物业税,由此,“物业税”,这个多数买房人依然一知半解的名词2005年高调地闯入了人们的视线。物业税又称财产税或地产税,主要针对土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款,而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。
说剑:根据测算,在买房人支付的房款中土地成本占到了50%左右,而房地产商一次性要付清70年土地出让金是土地成本过高的主要原因,如果以物业税的方式每年为土地支付成本,则开发期间,每年由地产商支付;房子卖出后,由业主每年支付。从理论上讲,物业税使房价降低具备了可能性。