|
||||
2009年是低谷临界点
连续7年的高速增长,通过其他相关数据和宏观经济指数来看,中国房地产将面临周期性的低潮:2009年中国房地产将迎来回落期,而且幅度还会很大。得出这一推论的主要依据如下。
其一,政府希望通过宏观调控抑制经济过热,实现软着陆。中国房地产经济的起伏期与中国国民经济波动基本相吻合,而目前中国经济增长正呈现放缓的趋势。国家大幅调低投资增长目标与投资增长率,将为经济结构调整和社会结构调整赢得休整的时间。
其二,中国的房地产价格已趋近峰顶。据美国商务部发布的报告,2003年中期,美国的单栋新建住房的全美中间价格为19.5万美元,全国平均价格为24.2万美元,折合人民币分别为160万元和200万元。在我国,与美国单栋住宅同性价比的住宅就是别墅,按照上海和北京的当前价格,类型相当的房子价格均在500万~800万元,大约是美国平均水平的2至4倍。相关数据显示,上海的房地产价格在2001年至2004年间上涨近70%,其房地产建设规模只占全国5%,但2003年至2004年的房贷总额却占到全国的近20%。这与上世纪80年代末的日本东京有相似之处。
其三,中国的房价收入比过高。房价收入比(即一套住宅的总价格与家庭年收入的比例)是被世界广泛使用的判断房地产价格是否合理的重要指标。世界银行的标准是5∶1,联合国的标准是3∶1。美国目前的比例是3∶1,日本则是4∶1。而在我国,这个比例大约是10∶1~15∶1。香港房地产在1997年跌落之前,房价收入比大约是14∶1。
其四,2005年下半年始房地产交易量有所回落。2005年上半年,在我国中低价位、中小套型住房成交量较为平稳的同时,高价位、大套型住房成交量下降较大,商品住宅成交总量下降,空置房面积增加。据国家统计局数据,2005年1~6月全国商品住宅销售面积增幅,5年来首次低于竣工面积增幅。
目前来看,中国房地产还有一段时间的小幅度增长期,再加上2008年的奥运会是我国的一件大事,为了社会安定和经济稳健,国家会采取一切必要的措施保障经济安全,奥运经济也将在一定程度上带动房地产经济。因此在未来的两年,房地产的宏观调控会有所加强,房价增长的势头会得到一定程度的遏制,一跌到底的可能性并不大,但2009年就可能面临下滑的趋势。
对此,国家在房地产经济上实施了较为科学合理的利率、汇率政策,同时在加强土地市场化供应、规范政府行为上做了努力,并积极探索税制改革和加大金融监管力度。这些措施都对防范房地产经济风险起到了积极作用,并取得了初步成效。