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建造小户型低价住房是国内房地产市场的核心
最近,接连参加政府职能部门的几次会议,在会议上就国内的房地产问题与相关部门的领导相行了讨论。在这些讨论中,我发现,相关部门的领导对国内房地产市场是比较了解的,他们也有自己的看法。同时,我也发现,为什么他们的这些想法与理念不能够很好的落实?为什么好的房地产政策不能够真正的得到落实?这里面既有政策本身的原因,更为重要的是一些好的房地产政策与理念没有制度化与法律化。
比如,温家宝总理在最近的一次重要会议上指出,2006年要认真贯彻国务院关于加强房地产调控各项政策措施,“继续解决部分城市房地产投资规模过大和住房价格上涨过快的问题。着力调整房地产投资结构,严格控制高档房开发,重点发展城市中低收入居民需要的普遍商品房与经济适用房”,建立有效住房保障体系等。同时,建设部部长也指出,2006年国内房地产市场主要任务是调整房地产的产品结构,生产更多商品房的中低档产品等。
可以说,无论是从国内房地产政策、国内房地产政策的基本宗旨来看,政府是有一个明晰的思路,就是中国的房地产市场不会走向香港那种高房价、高公屋率的模式,而是以科学的发展观与建立和谐社会为主旨,如何生产更多更好的绝大多数人有支付能力的中低档住房产品。这一点,从2005年的两个国八条到今年政府领导人的讲话都有十分明确的意向。可能说,这些政策出台了这样久,政府领导人也一直在强调,但是一到实际的房地产市场中,情况就截然不同,或政府的房地产政策或宗旨为什么不能够落实?可能最大的问题,这些政策与观念没有制度化与法律化,从而无论是地方政府还是房地产开发商都在利用这种政策解释的多样性各行其是。而且事实上,中国的房地产市场正在向香港模式演进。
对于中国来说,高房价也正在威胁着整个中国经济的可持续发展。因为房价高企必然会严重阻碍中国经济增长方式的转变,抑制国内内需扩大。也就是说,近几年来国内房地产业的发展主要带动我国资源消耗型产业的发展。而且最近,国内出现11个行业的产能过剩基本上也是房地产后向带动产业及结果。同时,我们也应该看到,高房价正在加剧国内产业之间的不平衡,即第二产业越来越发达,而且是第三产业的发展受到严重抑制。
更为严重的是,高房价导致了个人之间财富分配的两极分化,也导致了国内区域之间发展的严重不平衡。在高房价下,有人说什么政府要如香港那样建立大量的所谓平价房。一是政府对建立平价房有多少财政实力,二是这种大量的平价房又是如何来分配。这些问题不解决平价房只能是一句空话。
目前解决中低收入民众的住房问题不是如何建立住房保障体系,建什么经济适用房及廉租屋的问题(经济适应房所导致的问题越来越大早就应该取消,后者所占有比重应该控制在10%以下,否则政府财政没有这种能力来承担),而且是要降低房价(降低房价包括两方面的内容,一是每平方米的单价,二是每套房的总价)。就是按照温总理所说的要大比重地建设小户型低造价住房。
从目前中国的情况来看,中低收入占城镇居民的比重80%以上,而解决这些民众的住房问题,应该是中国房地产政策的核心,也是建立中国和谐社会着力解决民众切身利益的根本。如果这个问题不解决既违背了党的宗旨,也可能是导致国内政治风险、社会风险与金融风险根本原因。
可以说,住房作为一种民众的生活必需品,现代各国政府都十分关注并有一套很好的经验。比如小户型住房所占比重在新加坡为80%(1950-1980年为42-70平方米,2004年其人均收为了2.5万美元,100平方米以下占70%),香港为72%(1998年为60平方米以下)。再如美国、日本、德国等发达国家,这几十年来除了个别国家之后,平均户型都在100平方米以下。无论从经济发展程度、家庭人口,还是国内土地稀有缺度,中国把普遍住房上限定在144平方米,以及2004年中国建造住房一半以上为150平方米以上,这些东西都是对中国房地产市场严重误导。因此,中国目前的小户型住房应该定在50-100平方米的范围内,并把这一标准法律化和制度化。这样一种房地产发展模式,不仅能够通过市场来解决民众的住房问题、让民众有支付能力、促进住房消费,而且可以节约资源、降低房价。
而要建立中国的小户型住房发展模式,一是就得改变目前的普遍商品房标准并让这种标准在一个较长的时期内法律化;二是对土地拍卖、规划上对住房建造类型严格限制,即拍卖与规划的土地只是建造中低的小户型住房(把土地拍卖的资金分离出来而不是地方政府获得建立住房保障基金与农民土地补偿基金);三是通过住房持有税加大高挡住房或高于小户型住房的持有成本,通过房地产交易税提高高于小户型住房的交易成本;四是通过银行信贷的方式增加高于小户型住房的进入成本,并且用法律与制度对这几个方面进行严格规定。如果政府能够从这几方面入手,国内高房价肯定会下来。
总之,高房价是目前中国社会各种问题与矛盾集聚的焦点,尽管这个问题有其历史原因,要想化解政府是有作为的,特别是目前中国的房地产基本是一个政策市,政府完全可以通过法律与制度安排的方式来调整目前国内房地产市场严重的利益不均衡。尽管这样做是件不容易的事情,但从长期看,这个问题不解决,可能成为中国经济未来发展的最大障碍。所以,我一直在强调,中国的房地产市场决不走入香港房地产高房价之路。高房价的发展模式是中国经济现在及未来持续发展的最大障碍,也是造成中国社会风险、政治风险、金融风险最大的根源。而解决这个问题的方式就是要大比重地建造小户型低价住房,政府并把这种政策法律化与制度化。