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和谐地产的实践者——访华厦建设发展股份有限公司董事长、总经理段运来
采访段运来是早有的想法。知其名,也多圈内传言。最多的一个说法是此人实在、朴素。以眼下生意场上的用语,这两个词值得玩味。“实在”多可理解豪爽抑或简单;“朴素”的潜台词就是“土”了。
眼见为实。我们的交谈被安排在段运来的办公室。这间办公室位于市中心公园边的一座小洋楼里,16平方米的屋子陈设极其简朴,一桌,一椅,一几,一组沙发。价格低廉,年代久远,在如今的家具店很难见到。墙上挂着友人送的几幅书法,“厚德载福”,“横眉冷对千夫指,腑首甘为孺子牛”,段运来每天与之照面,视为铭语,深藏于心。
公司里不止一个人说他的办公室有失他老总的身份,也有“损”公司形象。想来也是,大多数地产公司的老总们,办公室气派奢华如宫殿,段运来的办公室落后了一个时代。
每有人议及此,段运来总会嘿嘿一乐:“就乎能用就行了,又不唱戏,弄那么花哨做嘛!”
与大多数老板相比,段运来的收入少得可怜。两年前,月薪2000多元。现在刚刚实行年薪制,他拿18万。
“您这点收入还不如一些公司的文案多。”段运来听罢,摆摆手:“在国资企业,这已经很高了。比起天津大多数人,这是天价了。知足了。”
人在地产圈,来往多富豪。段运来的薪水还不够一些地产大佬们一个月的茶钱。谁能想到,他是一个拥有百亿资产的大公司的老板?十几年来,主持开发那么多大盘,至今还是如此清贫,有好友抱不平,劝他辞掉公职,“你来我这里,开价七位数,怎么样?”段运来好言谢绝,“我这辈子就交给华厦了。”
说实话,论盖房之多,品质之好,段运来不输任何人。若论个人财富,段运来在地产圈还不入流。难得的是,这些年来,他总能以寻常心看待得失。
言归正传。还是聊聊段运来主政华厦之后的地产故事吧。
啃就啃硬骨头
早年间,段运来是天津四建的一个工区主任。1993年,调入天津华厦建设发展股份有限公司,任工程部经理。以此为发端,段运来开始了他的地产人生。
天津华厦建设发展股份有限公司的前身天津市华厦经济房建设发展公司1992年经天津市建委批准组建,先后隶属于天津市房改办、天津市房管局、天津住宅建设发展集团,是以建设具有社会保障性质经济适用房为主、具有一级企业资质的全民所有制房地产开发企业。这个背景,确定了之后主政该公司的段运来的角色——为政府作劲,这百姓造福。
段运来任总经理的头几年,天津城市危改正叫劲儿。他带领公司员工,按照市委、市政府有关深化房改及住宅建设部署,参与到如火如荼的危改工程,累计开发建设14片共140余万平方米的解困、安居住宅小区,为推进住房商品化、解决中低收入家庭住房困难,完善低价房供给体系做出了突出贡献。华苑安华里、居华里就是华厦的杰作,33万平方米,建成当年销售一空,还同创部优,荣获建设部全国第四批城市住宅建设试点小区金牌奖和规划设计、建筑设计、工程质量、科技进步四项一等奖;中国建筑工程鲁班奖;国家安居工程优秀小区;全国城市物业管理优秀住宅小区。
敢啃硬骨头,是段运来行事风格之一。许多人并不知道,现今解放南路上的富裕广场,在立项之后几经波折,首先操盘的开发商在拆迁、规划、施工中暴露诸多问题,以至出现购房者围攻开发商的情景。有关部门商请多家企业接盘,但谁也不愿也不敢接这个烂摊子。关键时刻,段运来率华厦人来了。
1999年,易帜后的富裕广场开盘,这是解放南路沿线首座高档楼盘。整个工程按照“住宅示范工程统一作法”进行监督管理,确保住宅的舒适性、安全性、耐用性、经济性,实现超越华苑品质的建设目标,达到一次验收合格率100%,优良率87.55%的高标准。由于当时地价与经营成本高,销售均价被迫挺到每平方米3700元,这在当时的楼市,已经是高价盘了。为此,段运来承受了巨大压力。他力主优化小区配套,以提升产品性价比,业主会馆、广场、道路、地下停车场、绿化,都用最好的材质。物业管理也引入智能化,物业服务首创个性化。此举赢得市场青睐。10万平方米的盘子,边建设边销售,且价位随行就市攀升。
富裕广场在华厦还是第一个高档盘,而且进行了多项产品设计与建筑技术创新。今天回忆这个成功个案,段运来感悟颇多:“当时接这个盘,上级领导也没底儿,我心里也没底儿。就一股子劲,啃就啃硬骨头。要创新,要打市场,就得有这股子咬劲儿。”
以人为本创建和谐地产
段运来认为,住宅开发,应该“以人为本”,这也是创建和谐地产的主旋律。2000年,华厦的另一个标志性项目——梅江芳水园上市。
段运来亲自主持小区景观设计。当时有一种意见认为,芳水园的地价昂贵,应该提高出房率,而不应该让景观配套占太多面积。“芳水园,核心是‘水’,如果水面不大,就等于欺骗业主。”段运来坚持切出大片地块,做湖景,做园林,给业主创造舒适的居住环境。他还专请日本、新加坡、韩国等国的景观设计专家做方案。明确要求设计者贯穿“以人为本”的思想,让每一处景观、每一个细节都方便生活。按有关规划要求,住宅小区应该有公厕,但许多开发商以“有碍观瞻”为由省去了这个配套。段运来在芳水园建造了一间环保型公厕。段运来说:“虽然这只是一个细节,但不该忽略。业主们在园子里散步,偶有内急,还要跑回家去就很不方便了。”小小一间公厕,给物业增加了许多麻烦,段运来说:“我们多一些麻烦,业主就多一分便利。只要业主需要,开发商就该尽力满足。”建成后的芳水园容积率只有0·9,这在以多层住宅为主的项目中十分罕见。有人测算,仅芳水园中的湖景园林,就使开发商少挣了数千万元。
芳水园是梅江地区第一个生态环保节能型小区,中央与市里许多领导都曾视察过这个小区。这个项目被评为全国“康居型住宅模式典范”及“绿色环保住宅模式典范”。
芳水园建成后,段运来还组织成立了售后维护部,对产品终身维修。这也在住宅物业管理中开了先河。天津及其它许多省市的开发商前来取经,其做法很快推而广之。
“以人为本,细节决定成败,这是人人都明白的道理。但执行起来却又往往忽视。”段运来说:“创建和谐地产,要从点滴做起。华厦的几个大项目,论价格并不低,但总是热销,重要一点就是细节做得到位,每个优化的细节组合起来就是整体优化,就能把以人为本的思想落到实处。”
华厦要做经典大盘
经过多年的发展,华厦的生产建设、经营管理、技术水平不断提高,积累了成片开发建设住宅的经验,培养锻炼了一批技术、管理人才,不断建立和完善了工程项目全过程管理及企业管理的有关制度,综合素质不断提高。2000年10月,公司一次性通过英国AJA质量认证有限公司、中国(天津)长城质量服务中心ISO-9002质量体系认证。2001年先后被市建委、市消协认定为“天津市二十强开发企业”、“销售放心房承诺单位”和“重合同守信誉荣誉单位”。2001年全国开发企业资质核定中,经国家建设部核准具备一级企业资质。2003年5月,经天津市人民政府批准,天津住宅建设发展集团有限公司作为主发起人,联合天津普利达房地产建设开发有限公司、天津通信广播集团有限公司、天津市东丽区经济投资发展有限公司、天津市米兰物业管理有限公司,对华厦进行股份制改造,成立了天津华厦建设发展股份有限公司,段运来出任董事长兼总经理。
华厦开始推行外埠及远郊发展战略,在临近的河北省三线城市开发多个康居型地产项目。在蓟县推出富裕家园。这些项目,都在产品设计、材料运用上做了若干创新。富裕家园整个建筑设计风格高档、新颖,纯正4层半洋房,采用地板采暖,集中式景观,分组团式绿化,成为蓟县最具人气的楼盘,尚未开盘,即被预订70%。到后期,成为抢手产品,以至段运来疲于应付递条子的关系户。
段运来说,“楼市的竞争,已经从价格转入产品竞争。购房者对产品质量、景观环境更加挑剔。你要想占市场,抢先机,就必须创新。”
段运来认为,华厦在积聚了相当能量之后,已经到了释放的时候了。今年春,华厦再次亮剑梅江,推出筹划几年之久的大型项目——华厦津典。
对这个建筑面积50万平方米的超级大盘,段运来信心十足。他说,“这是华厦最经典的大盘,也将是天津的人居经典。”因此,他把项目定名为“津典”——天津住宅建筑之典范。“这不是宣传造势做秀,而是华厦人必须达到的目标。”段运来说。
华厦津典周边,定位相近的大盘众多,“津典”如何面对竞争对手?段运来说,“华厦津典的性价比会超越同类产品。在节能、环保、智能、生态和物管上,都将是高标准的。”华厦津典秀质天成,湖景绿化率高达56%,超低的容积率, 5——7层的多层以及8——18层的高层建筑组合,形成高低错落有致的建筑布局,平层、错层、复式可供选择,开窗即景,户户临水。社区内88000平方米的浩阔水面,12000平方米的绵延水岸线, 160000平米的郁郁绿地,100个水岸码头和100条景观水溪,构造出一幅和谐静雅的人居图卷。
“我可以告诉你,现在刚刚亮相,已经有一百多位客户电话预约,订下购买意向。”段运来说:“好产品总不愁销路。华厦津典也会创造楼盘销售的经典案例。”对于营销上的策略,段运来说,让购房人获利最大化,是基本的思路。问及具体细节,段运来卖了个“关子”:“你慢慢看吧。”
华厦津典的主打广告是“让梅江告诉世界——让你们久等了。”项目从拿地到立项、规划,已经五年了,真是久等了。段运来说:“快了,今年秋天,会给大家一个惊喜。”
后记
与段运来聊华厦,他说得最多的就是以人为本、创新经营。主掌华厦经年,段运来一直以开发经济适用房、安居房为主。这种人本思想,贫民情结渗透到灵魂深处。今年,他又发起成立以服务业主和目标客户为宗旨的“华厦会”,他要通过“华厦会”,了解人们对华厦产品的评价,了解市场需求,根据反馈的各种信息,来不断调整华厦的经营策略。
他说:“在楼市虚高的背景下,开发商总是矛盾焦点。而华厦作为国资背景的股份制企业,决不能建一个小区,留一片骂名。”
他说:“华厦人要为政府作劲,为百姓造福。”
他说:“华厦人致力于构建和谐地产,和谐楼市。华厦人只赚阳光下的利润。”