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营业税政策重拳出击
市场态势描述:
2005年初,二手房价格一直处于稳定上涨状态,直至4、5月份,二手房买卖征收营业税的政策即将出台的消息使市场上出现了持币观望的情况,价格上涨速度开始变慢,整个三级市场在2个月内暂时低迷。6月份,随着国家营业税政策的明确执行,消费者摆脱了暂时的恐慌心理,市场开始慢慢复苏。9月份的房交会上二手房依然占尽鳌头,二手房交易量大幅度上升,价格也重新稳步上涨。到年底,市场呈现持续数月的攀升势头。
背景回顾:
2005年5月11日,国务院办公厅转发了建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》,就改善住房供应结构、抑制投机性需求和合理引导住房消费等方面提出了指导性的意见。在这个文件里,唯一规定出的具体时限是2005年6月1日,享受优惠政策普通住房标准、个人购买住房转手交易的营业税征收等政策都是围绕这个日期开始执行。按照新政策规定,2005年6月1日起对个人购买不足2年的住房对外销售时,全额征收5%营业税;个人购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的,地税部门审核给予免征营业税;对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时须缴纳5%的差额营业税。
点评:
2005年天津存量房市场受营业税政策影响出现一些波动,但总体运行稳健。6月,营业税政策效应开始显现,房地产三级市场在全市范围内开始进行调整。一方面,不符合营业税免税规定的短期投资者中,部分变短期投资为长期投资;另一方面,购房者普遍持观望态度,大部分人推迟购房时间。成交量出现较大幅度的萎缩。但进入8月之后,市场逐渐走出停滞与观望,开始全面复苏和进入持续稳定的增长态势,以每月10%左右的速度增长,12月份进入年度趋势图的最高点。
二手房买卖占半壁江山
市场态势描述:
2005年前11个月天津存量房成交规模达782万平方米,与同期商品房成交量之比达到0.83:1,远远高于2004年0.63:1的水平。从成交户数上看,二手房市场已经远远超过新建商品房。以2006年1月20日的成交数据为例,全市新建商品房交易189套、面积21672.3平方米,平均价格每平方米4942元。其中,住宅163套,面积18697平方米,平均价格每平方米4192元。而二手住宅交易207套,面积15812.1平方米,平均价格为3383元。
背景描述:
自2002年开始,天津二手房交易突飞猛进,连续3年保持了高水平的增长。从2004年全年来看,天津市一手房销售面积达到了1300多万平方米,而二手房达到了1800万平方米。
点评:
本市商品房与二手房交易比例接近1∶1,说明天津二手房与商品房之间梯级互动日渐明显,梯级消费格局日渐成熟,二、三级市场的良性互动已经成为保证市场健康发展的一个重要因素。与2004年相比,天津存房量成交规模增长不大,而成交均价升势明显,这也反映出二手房源的整体品质在提升,存量房消费面临升级换代。随着土地供应的局限以及二手房在价格、小区生活环境、周边配套上的优势,越来越多的购房者逐渐转向了二手房市场。目前,二手房在房地产市场的成交总量中已经占到将近一半,这标志着:二手房占主导的时代正在到来。