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——从北京房价市场看天津房价高增长的隐忧
近日,笔者去北京的一些楼盘转了一圈。并重点关注了一下京城新楼盘的房价走势,结果却令人大跌眼镜。调查显示,在北京三环至四环之间的新楼盘单价基本在5000——6000元之间,五环至六环之间的房价为4500元左右,六环以外的城郊地区房价每平米仅在3500元左右,而天津目前中环、外环的房价已与北京三环、四环区域的房价基本持平,个别楼盘的房价大有赶超之势。与京城房价的相对沉稳、理性、波澜不惊比较,天津房价的飞速增长大有“悬崖边飙车”的意味。
目前,在天津市开盘项目中,房价增长之快,“效率”之高、可谓到了“肆无忌惮”的程度,调查显示,市中心区楼盘的销售单价已从两年前的4500元左右窜升到现今的最高近10000元,增长率高达200%;而在中环线以内,单价5000元的楼盘基本芳踪难觅;据一位业内朋友透露,他们计划明年在红桥区面市的一个楼盘,销售单价初步定在了7500元——8000元之间,问其品质,仅为常规性住宅,听后不寒而栗。再看本市外环线附近的楼盘,单价也从去年的3500元攀升至现今的5500元以上,这与北京四环区域的楼盘单价基本相当。同时,更令人看不懂的是,目前天津市外环线以外的楼盘单价也从半年前的3000元左右直逼5000元新高,比北京城郊的住宅单价还要高出30%左右,大有与市中心住宅“比价齐飞”的态势,成为天津楼市的一大“奇观”。
那么,是何种因素促使天津房价实现了历史性“跃进”,不妨从两个层面进行比较分析:首先从津京两地的经济总量来看,2004年北京人均GDP达4454美元,天津人均GDP则刚突破3000美元,仅为北京人均GDP的67%;2004年北京城市居民人均可支配收入为15637.8元,天津城市居民人均可支配收入为11467元,占北京的73%,从住宅消费结构分析,北京住宅消费的客群构成是本地居民购房与外地购房的比例各占50%,也就是说北京开发的楼盘中每卖出两套房子,其中就有一套会被外地人买走。而天津住宅消费结构比例是本地人购房高达90%,外地人购房仅占10%,就是说,天津的房地产项目主要以区域消费为主体,而北京的房地产市场消费客群则日趋多元化甚至国际化,对外地购房者的吸纳量和楼市抗风险能力要高于天津四倍以上。调查显示,目前在天津已上市的地产项目中,70%—80%的大户型存在不同程度的滞销现象,总房款超过60万元的房型滞销非常普遍,如果天津房价非要与北京房价“看齐”,起码在现阶段还为时过早,或者说有点“信心有余,底气不足”。
马克思主义哲学认为,“经济基础决定上层建筑”,而天津房价增长的如此神速,从经济基础上尚无法“自圆其说”,既然说不通,那么这些“上层建筑”又是如何衍生、如何立足的,答案只能从“心理学”层面来解释,首先,房价追高可视为开发商追求暴利心理的一种非理性行为。很多开发商并不讳言,“目前天津房地产市场机会好,要求利润最大化是公司追求的第一目标”。因此,在暴利心态的驱使下,哄抬房价之风在经过精心包装后分别“粉墨登场”,先天不良的“烂尾楼”可冠之以“国际名盘”;常规的地产项目亦可高喊“世界富人区”、一条小溪也敢吹嘘为“水上城市”……,开发商对利润指标的奢求更是随行就市、“欲壑难填”,半年内涨幅千元以上已是司空见惯,个别楼盘半年内的单价涨幅超过2000元,实为“勇气可嘉”。天津的房交会更是让众多开发商装扮成一处“歌舞升平”的曼妙世界,吹拉弹唱、载歌载舞者有之;论经布道,混淆视听者有之,在这种功利思想的同化下,社会责任被放逐,人本理念被嘲弄,市场规则被严重破坏,这种不良风气直接构成了天津楼市衍生高房价的温床,这与北京房交会的理性、平和、纯粹形成了鲜明对比,由此可见,天津的高房价并非高于房子本身,而是高在了开发商过重的投机心理、过高的利润奢求和“过份”的市场渲染上,这种暴利下追求暴富的心态严重扭曲了房地产市场、健康、稳健的发展轨迹,而表面上的歌舞升平往往直接迷惑了更多购房者的双眼,使其在不知不觉中走上了“铺满鲜花的陷阱”,难怪许多“工人阶级”在购房后都互吐苦水,颇有被“打家劫舍”的感觉。
不可否认,天津经济的快速增长、土地成本的相应提高以及市民生活水平的逐步改善是支撑房价增长的客观因素之一,但这并不足以在几年内达到或赶超北京房价的水平。刻薄一点说,开发商在房价定位上的相继追高似乎正在上演着“猫捉老鼠”或“猫戏老鼠”的一场地产游戏,趁“火”打劫者有之,浑水摸“鱼”者有之,天津的房子到底值多少钱,老百姓究竟能承担起多高的房价,这些开发商似乎并不关心,而其结果往往是开发商自鸣得意,在赚得盆满钵满后,最终陷入“杀鸡取卵,竭泽而渔”的尴尬境地,这种玩酷、玩悬、甚至有些“玩闹”的不负责任行为,对一个企业、乃至整个地产行业的健康发展往往是致命的,有远见的开发商应明白,房价的高增长该到踩“急刹车”的时候了。(作者为天津标榜广告公司策划总监苏步超)