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冲击产业链
武汉房产公司退市风潮不是孤本。2005年,南京的一些开发商也开始悄悄撤离,给人的感觉已经是“穷山恶水”。房价涨幅位列西北五省之首的兰州市,去年也有四成房地产公司成了徒有虚名的空壳公司,近500家房地产开发企业中,有200家将无奈出局。
重组并购让许多房产公司游走退市边缘。如北京城开集团与北京天鸿集团重组,朝开集团被万科企业相中。从去年9月开始,北京国有房企的股权弥鸾ピ龆啵?2月竟有5家国有房地产企业在北京市产权所公开转让股权。“伴随国有房企改制深入,中小国有地产公司将陆续退出。”中原地产华北区域总经理李文杰预测,2006年房地产企业会加剧重组。
房地产代理公司亦受牵连。据统计,北京在册的2000多家代理行大部分处于休眠状态,真正有项目做的不过几十家。上海的安家集团和麦格理去年也选择退出按揭代理业务。房产交易的下滑,银行房贷的收紧以及个人房贷坏账率的凸显,不少房贷中介机构选择了“退市”,以避免在一个“不盈利的市场付出更多的成本”。
宏观调控下,房地产开发量已经趋缓,2、3年前集中开发上市项目的市场存量仍旧很大,销售完成后很多公司成为空壳,将面临退市。“全国目前仍有项目运作的公司只有几千家,远远少于30000家的在册数目。其中,比较活跃的开发商在60-80家左右。从土地竞拍情况来看,包括外资房企在内,全国参与较为活跃的企业不超过50家。”北京虎杰投资咨询公司首席分析员张寅认为,优胜劣汰的趋势在市场惯性下仍将继续。
两道命门
土地和资金仍然是未来房地产行业游戏规则的两大命门。
潘石屹最近在多个场合谈到土地瓶颈,甚至慨叹自己误判了“8.31”新政的市场影响以至于土地储备不足。随着SOHO尚都和建外SOHO销售渐趋尾声,SOHO中国正面临无项目可售的尴尬局面。
在这种情况下,潘石屹高调宣布未来三年将从住宅开发转向商业地产,土地因素是重要考量。不仅是潘石屹,顺驰等大型房企也纷纷表示将进入商业地产领域。这些颇有影响力的房地产企业“转行”代表着一种趋势,即无地者退场,得地者得天下。
房产专家王志纲认为,土地的商业价值在未来尤显重要。在土地供应越来越紧张的情况下,在土地供应日益趋紧的情况下,土地问题困扰房产开发商,有地没钱的将被大型房企兼并出局,无地少钱的则选择自动退市。“今后三年,至少70%的房地产公司会由于拿不到土地而歇业或者转行”。
由于银行信贷没有松绑,一些开发商利用高成本融资维持运营。2006年年初,东方通信(600776)通过委托银行贷款的方式,将其自有资金7000万元贷给杭州三和置业有限公司。该笔资金贷款的年利率高达14%,远高于5.58%的银行贷款一年期利率。另外,一些开发商面向江浙的地下钱庄拆借资金,但利率高达10%-20%每年。甚至还出现了有些开发商公然以30%的年利率求借资金的现象。
去留问题
“2006年是房企淘汰年,两极分化会更加严重,房地产企业无疑面对险山恶水”,上海绿地集团总裁张玉良认为。
“热点楼盘仍会很热,大企业的品牌楼盘将相对卖得好,会出现逆市上扬乃至保持热销的状况;另一方面,滞销楼盘困难会更大,而本来资金状况不佳的开发商无法按时交房、无法按进度施工的情况很可能会越来越多。”
大浪淘沙意味着行业集中度提高,大型国企、民企和外资基金都将赢得更大的市场空间。王志纲认为,中国房地产经过十几年的发展,发展商已经完成了原始积累。比如富力和合生,都已发展为“巨无霸”型企业。相比以前房地产企业“四两拨千斤”,三五百万元操作一个楼盘的经验,现在的房地产都是巨人、大象的“游戏”,没有三五亿元的资金,根本就不进不了这个门槛。
对游戏主体的房地产企业来说,利润空间缩小,洗牌周期明显缩短,房地产行业的操作模式和存在形态已然改变。如何在商业模式、融资渠道和竞争策略上创新,是决定去留的关键。