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目前天津商业地产市场上存在着大量商业项目,同时也存在着多种经营开发模式,究竟什么样的模式才能最大限度的平衡商业地产三要素(即开发商、投资人、经营者)之间的关系,各种模式的利弊如何,以下是联合的观点。
商业地产是一个宽泛的概念,商务、商业以及公寓类型的非主流住宅产品的组合都可以被看作是商业地产。但商业地产由于具有价格高、回报周期长以及重经营重管理等特点,所以按照以往住宅的开发销售模式来运作商业项目显然是行不通的。因此,开发商在开发经营模式上有所创新。于是“分割出售”、“地产大鳄+商业巨头”、“售后返租”等开发经营模式应运而生。
单纯的“分割出售”使业主产权多元化,难以实行统一经营。商业地产一旦被分割出售,就意味着一个完整的商业设施在所有权和经营权上都被彻底分割,失去了它的整体性,这就会给日后的商业经营埋下隐患。一个不具有整体性或经营格局紊乱的商场是不会有好的效益的,会酿成主力店不进,品牌店不跟,最后成为街头“大排档”的结局,实际回报与预期收益相差甚远。
“地产大鳄+商业巨头”的经营模式是商业地产开发经营中一种较新的模式。房地产商在开发商业地产之前,就先与知名商业企业结成战略联盟,房地产商在受让土地后、规划前,充分考虑项目商圈的市场需求,并与其相适应的一家或若干家商业企业确定合作关系,在开发过程中,让这些零售企业参与相关的规划工作,最终使整个开发经营在投资估算、商圈分析、市场定位、业态组合、经营收益与风险控制等多方面更合理、更科学。
但这种模式仍存在一些缺点。比如,项目的商圈的发展变化性,合作伙伴经营状况变化的不可预测性。更现实的是,采用这种模式,多数商业地产只租不售,投资回收期长,开发商需承受巨大的资金压力。因此,在天津,完全采用此种经营模式的开发商仍非主流。
为了弥补以上两种模式的不足,解决商业地产经营中可能出现的问题,开发商提出在商业地产售出之后统一返租、统一招商经营,这就是所谓的“售后返租”模式,于是产权式商铺应运而生。
所谓产权式商铺,在占有物质形态的商铺之外,实际上是商铺所有权与商铺经营权分离的房地产证券化概念,这才是产权式商铺最核心、最基础的理念。通俗地说,购买商铺仅仅是购买了某一支商业用途的“有价证券”,其最大的价值在于这支证券的升值潜力。
产权式商铺是国际流行的所有权和经营权分离的一种房地产商铺产品形式,主要表现为商铺业主出于投资目的。商铺通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营,商铺业主获得定期定额的投资回报。据资料统计,国际上主流的连锁百货品牌中超过60%均以整体租赁产权式商铺为发展方向。
产权式商铺的出现,是政府进行城市运营的一剂良方。首先,发展商为了吸引主力商家的进驻,必然要极力营造其自身的形象和素质,确定明确的经营题材和发展方向。出于自身的利益及长期效益的考虑,发展商的整体操作效果自然不同于散户的短期行为。其次,大型商家的进驻,本身就是招商引资的成功案例,对城市形象也是一种提升。同时可以聚集人气,带旺周边区域,对于城市规划格局的形成将产生深远的影响。再次,大型商家进驻能够带来先进的经营模式和竞争压力,对于本地商家来说,就要强化自身的竞争能力来适应这种市场的发展,这样就能够大大促进本地商业水平的发展。最后,产权式商铺还可以集中社会的闲散资金,为投资者提供了一条良好的投资出路。
对于开发商而言,产权式商铺的“售后返租”模式与“分割出售”相比,虽然对商业地产的经营有利,整个商业设施可以顺利开业,且在经营期内产生一定的现金流入,但是每年固定的租金支出给开发商带来非常大的资金压力。事实上,商业设施的经营通常需要3~5年的整合调整期,这期间的经营业绩一般并不好,调整期结束之后,项目经营才真正进入轨道。据联合调查大多数项目都将返租期定为3年,也就是说,该项目经营才刚进入正轨,就又得面临选择经营方式和返租期满之后的续租问题。返租期满之后,业主可能对原先的回报率已不满意,他们会提出以提高回报率作为续租的条件,如果开发商无法满足业主的要求,他们就会停止续租。开发商无法取得整个商业设施的使用权,就无法继续经营。
对于投资人,产权式商铺目前面临的最大问题就是:“三权分立”带来的后期经营难题。
投资人的目的十分明确,就是尽快收回投资,并追求利益的最大化,他所能做的,只有靠提高租金来实现。对于承租方来说,租金越低越好,投入越小越好。很多商场开业之初,甚至少收租金、不收租金,以便“放水养鱼”。由此看来,开发商(这时的身份已经变成了经营管理方)、投资人、承租方之间存在着经营权、所有权、使用权“三权分立”的关系,三方之间也存在直接的利益冲突。利益之争的最终结果会给后期的运营管理带来困难,从而很可能导致惨淡经营或者停业。
产权式商铺从一诞生就显示出了强大的生命力,但商业地产毕竟不同于住宅,其影响因素多,市场关系复杂,不仅涉及开发商、所有者,还涉及市场的经营者与管理者,对于投资者来说,选择产权式商铺时,除了关心最为重要的地段与开发商的背景外,还应该格外关注经营管理公司的实力和当地商业消费状况以及该商业项目总体规划以及产权商铺商业定位是否与当地商业消费匹配。
从投资的角度来说,投资人减少投资风险的最好办法是在投资前对商铺的经营公司做深入细致的了解,因为产权式商铺的投资回报不是开发商给的,而是通过专业经营管理公司的有效经营——市场给的。如果经营者缺乏良好的品牌和商业运营能力,投资者的投资回报率必然不能保证。投资者最应关注的是商铺由谁来经营和经营什么的问题。从产权式商铺发展的现状来说,负责任的开发商和专业的经营管理者合一的产权式商铺投资风险相对较小,可以有效地避免各种矛盾。
目前市面上在售的部分产权式商铺基本情况
项目名称 |
面积区间 |
售价 |
投资回报 |
运营管理公司 |
奥城商业广场 |
70-400平米 |
30000元/平米以上 |
包租三年,每年8% |
融创商业管理 |
顺驰又一城 |
100-150平米 |
1层15000元/平米, 2层9000元/平米 |
1、包租5年,每年8%; 2、包租8年,前五年8%、后三年最低8% |
顺驰荣华 |
易买得秀谷商业广场 |
13-200平米 |
19000-24000元/平米 |
包租三年,前两年8%,第三年9% |
恒信商业管理 |
家世界不倒翁理财商铺 |
6-10平米 |
22000元/平米 |
包租十年,每年8.8%,十年后开发商可以回购 |
家世界 |