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众所周知,房子总是建造在土地之上的,先有地产后有房产,商品房市场与土地市场息息相关,因此我们可以从2005年土地市场的走向,更为清楚地把脉2006年滨海楼市。从现实来看,塘沽地区土地成交与土地开发的时间差大致为半年左右。也就是说,土地拍卖成交后,经过大约半年左右的准备时间,开发商将项目销售推向市场。
初步统计,2005年塘沽区总共出让居住用地160万平方米,土地出让金43亿元,土地均价为2687.5元/㎡。由于地块的位置不尽相同,政府对各个地块所规划的土地容积率也不太一致。从2005年塘沽区开发的项目来看,容积率均大于2。如果我们仍以容积率为2估算,那么平均土地楼面地价为1400元/㎡左右,该数字也就是购房者购买房子时所支付的土地价格。对比往年,这个数字的上涨速度非常快。
仨小区三足鼎立
从土地出让的区域来看,2005年塘沽土地出让主要集中在三个热点区域:新北公路附近上北生态区、福建北路附近的老城区和紫云居住区。这与2005年塘沽新开发项目比较集中的区域相对吻合。因此从区域上来看,2006年商品房分布的区域依然集中在新北公路附近、福建北路附近和紫云居住区,此外宝山道的欧美风情小镇还有相当大的商品房体量也将在2006年上市,因此从区域上看塘沽房地产版图没有发生新变化。而且未来3-5年,这些区域仍将是商品房上市的主力军。
生态概念下的大盘地产
但从土地交易的数量来看,新北公路附近以近90万平方米的巨额交易量占据全部交易量的半壁江山,集中了贻成、泰达等实力雄厚的大型开发商前来投资。就单个地块面积而言,尤以贻成集团的塘汉路以东31万平方米最大,看来滨海楼市的大盘地产已经来临。2005年岁末泰达建设以13.5亿元的天价摘得该区域28万平方米土地更让世人看到新北公路附近的发展潜力。前几年还略显荒凉的新北公路附近,自2003年顺驰开发的莱茵春天项目亮相以来,区域的发展锐不可当,势头突飞猛进。随后一大批项目的陆续建成,不仅让客户的居住品质有了较大的提高,更让开发商尝尽甜头。该区域不仅是滨海新区沟通天津、北京的喉咙要塞,城市主干道———河北路更将此区域与塘沽老城区、塘沽商业区顺畅联通起来;同时随着绿岛公园、森林公园的陆续修建,区域价值更得到进一步的提升。
老城区旧貌换新颜
福建北路区域是塘沽区较大的传统居住区,居住人口较多,各种配套完善,区域已经成熟。随着社区改造、工厂搬迁等原因,今年来该区域不断有新开发用地上市。由于此区域住房刚性需求比较旺盛,对开发商来说项目操作风险较低,不少中小型开发商都将福建北路区域当作自己的福地。而随着塘沽区的城市格局逐渐向西扩充,老城区由于其无可替代的成熟氛围,其价值会随着外围土地价格抬升所造成的叠加效应而进一步提高,因此区域的升值潜力较大,房屋的售价相对其他区域更坚挺。单个地块面积较小,出让金较少,对于实力不是很强的开发商来说,进入该区域进行项目开发不失为最佳选择。
紫云居住区后来居上
随着一批工厂的搬迁,紫云居住区的居住环境将得到显著改善,同时由于大型绿化公园———紫云山公园的存在,使得该区域基本具备了高档居住区的素质。滨海文体中心也将修建,一旦连通紫云居住区与开发区的公路建成,我们甚至可以将紫云居住区纳入开发区的范畴,可见其未来广阔的发展前景。诸多利好消息引来了众多的开发商云集于此。在成功开发幸福家园之后的世纪集团又将该区域5万平方米的土地收至名下。11月份塘沽区金达房地产公司更是斥资3.4亿元购得紫云居住区9万平方米的土地,着实掀起了滨海土地市场的一段高潮。2006年的紫云居住区值得期待。
紫云领头价差不大
从土地价格来看,虽然同一区域不同的地块的价格也是相差较大的,但从整体上看,由于“紫云”概念的存在,同时又是距离开发区核心生活区最近,土地价格属紫云居住区最高,福建北路附近的老城区次之,相对最低的为偏远的新北公路附近区域。由于地价是房价组成的主要因素,因此区域间的房价高低与地价高低基本是吻合的。但必须指出,各个区域都在某些方面具有优势,区域间土地价格的差距并不太大。紫云居住区距离开发区中心居住区最近,土地价格稍高。福建北路处于塘沽区最成熟的区域,各种生活配套都比较齐全,居住氛围浓郁。新北公路位于塘沽的上风口,质量空前优良。购房者可以从自身的购房需求出发,针对上述三个区域的不同特点,做出自己的选择。