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本期话题:
2005年,全国的房地产行业充分感受到了宏观调控的巨大影响。在天津,房地产市场的稳固发展以及供需良好印证了未来本市房地产市场仍将在和谐中向高层次迈进。
由于房地产行业产品生产周期长的特点,房地产市场供给表现出很强的惯性,近年来各项目公司积累的潜在供给能力将陆续在2006年竣工亮相,因此,商品房的供给速度将继续增加。
2006年,本市的房地产行业将如何发展,项目的产品品质将如何提高,成为很多业内人士以及众多购房者关注的事情。有关人士分析认为,2006年,房地产行业在产品精细化调整的过程中,产品定位和市场需求较准的企业将会越做越强,会慢慢走向规模品牌化的构架;而没有抓住市场的基本需求、没有适时调整战略的企业可能会被淘汰出局。房地产产品品质的提升将会表现在房地产行业从创新时代走向更加成熟的人性化高科技时代。明智的消费者选择房屋,不是选择面积更大,而是选择品质更精的,更适合自己的,所以开发企业应该让产品适应不同客户的需求,让房子更适合于各个阶层。
有关人士分析认为,随着调控政策的不断完善和落实,投机性需求将会继续受到抑制。
同时,各地的城市改造与拆迁规模受到控制,由此产生的被动性需求也会有所下降。但在汇率调整幅度不大的情况下,一些购房者仍会对房地产项目的投资感兴趣,同时,外资对房地产市场的投机仍然存在。
主持人:住房消费是我国城镇居民消费结构升级中最大的热点,也是构成本轮经济景气周期的最重要的源头性需求。保护好居民住房消费热点是扩大消费需求、延长经济景气周期的关键之一。因此,房地产市场调控需要进一步明确对消费性购房需求和投资投机性需求的区别对待政策,继续保持对居民自住的消费性购房的信贷支持和税收优惠,同时,要重点加强对投资和投机性购房交易行为的税收征管,适当提高交易环节和保有环节的税收。
张三:由于房地产调控效果逐步明朗,消费者的心理预期开始恢复正常,观望心态正缓慢转变。中国人民银行对全国城镇储户问卷调查报告显示,四季度准备购买住房的居民人数占比为19.6%,较三季度提高0.5个百分点,说明居民近期购房意愿略有回升。2006年自住性需求将逐渐回暖。
李四:当前房地产投资增长已进入到相对正常增长空间,如果今后没有力度更大的调控措施出台,估计2006年房地产投资不会出现大幅度的降低或上升,增速与2005年基本持平。一方面,在宏观调控政策的惯性作用下,房地产开发贷款和消费贷款增速将继续放缓,直接影响房地产开发的规模和施工速度,发挥抑制投资增长的作用。另一方面,海外资金和民间资金将继续流入房地产市场,资金偏紧状况将有所改善。同时,国家将强化扩大居民消费政策,为了满足广大中低收入群体的住房需求,国家将继续鼓励对普通住房和经济适用房的投资建设,因而,普通住房的投资增加将成为房地产开发投资增长的主要动力。
张三:根据房地产行业产品生产周期长的特点,房地产市场供给表现出很强的惯性,2004年以来积累的潜在供给能力将陆续在2006年前后竣工,因此,商品房的供给速度将继续增加。从2004年初开始,房地产投资过快增长,商品房施工面积很大,但自去年4月份以来,在宏观调控作用下,由于房地产开发商资金偏紧和对房地产涨价的预期等因素,商品房建设速度放慢,使商品房的竣工率较低,积累了大量在建未完工程。
李四:2005年以来,国家出台的系列调控措施,其政策效果将在四季度继续显现,房地产价格涨幅仍会有小幅回落。但总体分析,房地产价格大幅下降的可能性不大。根据上述对房地产供给和需求的判断,2006年商品房供给量将有所增加,自住性需求逐渐回暖,随着房地产市场供求形势和房地产市场结构的进一步改善,2006年房地产价格将在2005年的基础上趋向平稳,个别前期房地产价格虚火明显的城市,可能出现房价小幅下降的情况。
张三:楼市需求与经济景气周期密切相关。西方发达国家把房地产行业作为经济景气的晴雨表,经济景气的时候,人们往往把购房的需求提前;经济不景气,则相反。持有资产传达了很重要的经济学信息,当预期经济膨胀的时候,人们力图把货币资产转化为实物。当人们预期经济紧缩的时候,则相反。因此, 2006年我国经济的景气度以及对于经济景气度的预期都将影响楼市。
主持人:2006年将是鼓励住房消费年。住宅消费是指普通商品房消费,尤其是自住性的商品房消费,这可能就是2006年的政策走势和取向。此外,2005年的宏观调控导致不成熟的投资者大多退出市场,在这种情况下,2006年有望取得好成绩的商品住宅将是那些与动迁、首次置业和改良型置业等刚性需求相匹配的楼盘。房地产的属性至少80%应该是自住,20%是投资和保值性属性,其中套利属性在任何时候都要严格限制在5%以内。
同时反过来,真实需求的激发、重振消费者信心将是全体开发商、研究机构的长期重要工作。
张三:2006年房地产价格将趋于稳定,开发商任意调价以获得高额利润的现象也将得到有效遏制。还有财务成本的增加,不可预见风险因素都会使利润率回到合理区间。
李四:2006年,开发商需要注意分散企业风险,加强企业在产品类型、区域类型的选择和融资渠道上的多元化组合,避免风险过于集中给企业造成危害。不少开发商由原来的集中住宅开发转入商业、办公楼、配套商品房的开发,正是顺应了这种多元化的需要。
主持人:我们一直在倡导住宅产业的节能化、智能化,2006年的住宅产品会出现众多带有标志性的节能化、智能化住宅项目,但节能不是少用而是要让资源循环利用,要集成应用,让一吨水、一度电发挥更大的效能。住宅在更新换代,产品品质在不断提高。今天我们的住房跟昨天住房是不一样的,科技含量的提高,大量应用一些成熟先进的新技术和成套技术,这个已经成为社会的共识。
张三:要实现经济社会可持续发展的战略目标,发展节能建筑刻不容缓。首先,需要强制性地执行现有的法规和节能标准。通过建立新闻披露制度和市场清除制度,对不执行国家建筑节能设计标准的设计单位和建筑单位进行披露,并给予一定的处罚直至清除出市场。其次,改革供能方式,实行集中供热、分户计量。第三,建立一整套经济激励制度,唤起人们的节能意识,推进节能建筑的发展,进而实现建设事业的可持续发展。
李四:房地产产品品质的提升表现在房地产将从创新时代走向一劳永逸。一劳永逸指的就是要经受得住时间的考验,要能够在若干年之后还给我们的子孙后代留下什么。目前房地产业对“创新”的理解还停留在“跟周围开发商不同”的层面上,“创新”成了追求的目的,而事实上,创新不是概念,创新也绝不是目的。房地产业不是服装业,房地产业不是在追求花里胡哨的概念,而是要追求一劳永逸的行业。另外,新建小区的规划一定要符合城市的规划和城市的发展,而城市的发展则要增强城市群的整体优势。
张三:房地产行业不能一拥而上,都做别墅,或是都建花园洋房,明智的消费者选择房屋,不是选择面积更大,而是选择品质更精的,更适合自己的,所以开发企业应该让产品适应不同客户的需求,让房子更适合于各个阶层。
精细化发展是未来房地产的发展趋势,一方面对住宅产品进行精细化调整,以适应不同的市场需求,找到系统化、精细化的目标;另一方面开发模式也会向精细化、结构化发展,以适应市场需求。
主持人:谢谢两位对于2006年房地产市场趋势的分析,下期我们将继续就本市房地产市场之中产品的需求以及如何使购房者有更多好的产品选择进行讨论,同时欢迎广大读者表明观点和看法。
这种文章太虚