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烦恼二纠缠不清的“订金”与“定金”
案例一:贵阳市某住宅项目已经取得了预售许可证,收取了订金,购房者提出异议要求退还订金,却遭拒绝。一位大学老师到公司财务交纳1万元订金后,又被要求交纳入户防盗门的钱,这笔额外费用致使该老师要求退订金,遭到拒绝。可就在主管部门处理纠纷期间,房开公司又将该套房售给他人,同时,保证可退押金的承诺一直没有兑现。
房开公司认为,有预售许可证收取订金不违规,在“约定”期限届满房开公司才另行处理了房屋,对于未事前告知额外收费,只能属于“约定不明”。对此,有关人士认为,订金是否退还要依照具体情况而定,就此事而言,房开公司未执行物价法规规定的标价书,将费用所包含项目说清,具有故意隐瞒之嫌。
天职律师事务所周礼超律师:订金和定金是两个不同的概念,订金可视为一种预付款,一般要退还,除非签定的合同另有规定,开发商收取订金的,签约后订金应即时返还或抵充房价。消费者在支付订金后,不购买预订房屋的,订金按预订协议的约定处理。;而定金是一种合同的保证金,如果是给付方违约,将不能收回定金,如果是接受定金方违约,则接受方应双倍返还定金。消费者除了对开发商和房屋进行深入了解外,还应当明确所交定金的性质;消费者在买房前一定要注意《认购书》约定内容,分辨清楚是“定金”还是“订金”,别轻易交所谓的“定金”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”
案例二:根据相关规定,严禁房开公司在取得预售许可证前,不能收取任何形式的订金、诚意金,搞内部认购,然而,某房开公司以“公司员工放号认购”为由,未取得预售许可证就向外收取订金,房开公司负责人称,公司是为员工福利内部放号,不排除员工将放号卡转给其他人,但购房者来交订金都属于“自愿”。对于未取得预售许可证不能收取订金的规定,该负责人也表示“清楚”,由于估计能按时领到预售证,才收取订金。
贵州甲秀律师事务所张泽勇律师:商品房预售许可证是由市、县房地产行政主管部门核发的,同意开发商进行商品房预售的惟一合法凭证。其主要内容有:预售许可证号、销售单位名称、项目名称、预售建筑面积、房屋坐落位置(含幢号)、房屋使用性质、发证机关及发证日期等。在房开公司取得预售许可证之前,不能收取任何形式的订金。
按照《商品房买卖合同司法解释》第二条规定,出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。