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近几年来,房地产行业有两种东西常常为人所“诟病”,一是暴利,二是偷税漏税。不过,房地产行业成为偷税漏税“重灾区”的情况将可望得到遏制。日前,国家税务总局下发了《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(下称《通知》),并从今年1月1日起执行,原《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》同时废止。在《通知》中,国家税务总局不但规定新办房地产企业不得享受新办企业的税收优惠,而对开发产品的完工标准也作出具体规定,显示出以“猛药”狠治房地产企业偷漏税的决心。
项目公司避税不再可行
根据《通知》内容,今后新办房地产开发企业不再享有新办企业的税收优惠。同时,以销售(包括代理销售)房地产开发产品为主的新办企业,也不得再享受新办企业的税收优惠。
据了解,目前房地产公司开发大多都是采用设立项目公司的方式经营,每开发一个新盘或开发一个新项目就新设一个项目公司,而且获利率很高。根据以前规定,新设房地产企业以及从事房地产销售的相关企业将享受一年内免征所得税的优惠政策。
房地产金融学者孙飞认为,这一政策的出台表明国家对房地产企业的调控更加严格,也从源头上杜绝了开发商以新设项目公司避税的可能性。
提高计税毛利率堵漏
《通知》还对预售收入的计税毛利率作了适当调整。根据过往规定,预售收入应按不低于15%的预计营业利润率计征企业所得税。《通知》规定了今后按开发项目的性质,经济适用房和非经济适用房的预售收入将采取不同计税标准,经济适用房预售收入的预计计税毛利率不得低于3%;非经济适用房按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率。其中省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20%。
据有关财会人士解释,房地产开发预售收入的计税毛利率调整,像目前非经济适用房的标准从15%上调至20%,对于房地产公司企业所得税的实际纳税额是没有实际影响的。但是,用低于15%的预计营业利润率预征企业所得税,又没有依法及时按规定清缴实际应纳企业所得税,已经成为目前不少房地产公司偷漏税的惯常手段之一。所以,调整预售收入的计税毛利率,是为防止房地产企业偷漏税加设了一道关卡。
明确完工标准防拖欠税
《通知》中又明确规定了房地产项目完工的标准。竣工证明已报房地产管理部门备案的房地产项目(成本对象);已开始投入使用的房地产项目(成本对象);已取得了初始产权登记证明的房地产项目(成本对象),凡符合上述条件其中一项,就视为开发产品已经完工。
有业内人士指出,此规定是税局“堵住房地产企业拖欠税款的一剂猛药”。据了解,房地产企业拖延缴纳企业所得税,往往就是通过迟迟不肯收盘,不与建筑、装修、园林等相关业务公司结账等来达到的,明确了项目完工的标准将有效减少这种现象。