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聂梅生剖析中国房地产界三大现状
中国房地产的重心正在发生曲折、房子应该论套卖、外资金融机构进入我国房地产市场中是一场赢利“赌博”……在3月30日“2006机遇与挑战中国区域经济与企业发展”东西部高峰论坛上,针对国内房地产行业一些现状,来蓉出席论坛的全国工商联房地产商会会长聂梅生抛出了自己的精辟论断。
房地产重心正在曲折
持续两年的宏观调控,已经使中国的房地产市场发生了非常深刻的变化。这个变化将极大地影响中国未来的房地产市场,乃至未来的经济和社会发展。聂梅生指出,一直以来,房地产被中国列入了经济领域。在强劲地拉动中国经济之后,开始向它的社会功能曲折。根据国际住宅协会2000年资料,美国、英国的私有住房持有率为67%,日本62%,德国42%。经过几年发展,我国的住房持有率已经超过了这些发达国家,特别是新房持有率达到了80%。这一不太正常的结果导致了2003年以后的宏观调控和政策导向的变化。而大家都到新房市场上买房,致使新房市场火爆,房价和资金比例太高。调整以后,我们应当引导人们正确认识一点,人人都有居住权并不是人人都有房产权。
房子应当论套卖
资料显示,2005年我国城镇人均住宅面积达到了26平方米。聂梅生说,这一标准不仅超过了十五规划中定下的22平方米,甚至远远高于人均GDP为中国20倍的日本。这样的情况说明,我们的普通住宅和中低收入住宅套型总价太高,对土地和能源的资源消耗不符合现有的科学发展观。
聂梅生称,她从1999年起就呼吁卖房子不能按平方米卖,应该按套卖,因为前者会极大影响房价。十一五规划中已经没有对人均住宅面积提出明确标准,而是要求提高建筑物的质量,延长使用寿命,提倡简约实用的建筑装修;发展节能省地型的公众建筑和住宅。中国现在已经到了从强调人均住房面积到强调住房功能的阶段。作为房地产开发商,必须在这些方面下工夫,如果还单纯地拼建筑面积,就值得反思了。同时她认为,住宅对市场经济,对公众住房政策的引导开始向科学发展观和和谐社会这方面倾斜,并会在相当一段时间内持续。
外资“三赌”都为赢利
对于不断进入中国房地市场的外资金融机构,聂梅生认为,这些机构主要是为了“赌三件事”:人民币升值、房地产利润、汇率上调。在当前国内的房地产企业利润率高于世界平均水平的情况下,海外基金进入就是为了分享利润。
当前,外资进入中国的形式有三种:第一是国际地产基金,第二是国外金融机构的债权资本,第三是海外房地产热钱。据全国工商联房地产商会统计,2003年以来,外资在中国地产投资已达150亿美元。有相当一部分专家认为,国内收紧银根后,许多企业转向外资“求助”,这使外资大举进入中国有了可乘之机。聂梅生感叹,一段时间以来,大批国内优秀的房地产企业都忙着和外资“联姻”,海外资本青睐中国的优秀企业,但中国巨大的资本市场却没能抓住机会。宏观调控中,海外资本在中国大举收购长期持有型物业,以期得到汇率上升时的收益,今后再以英雄基金上市退出。海外热钱在炒完了住宅以后,如今又以基金的方式“操控”国内的商业地产。因此,她个人迫切地感到中国的房地产政策应当支持国内的企业和金融机构进行金融创新,应尽快建立国内的房地产金融体系,拓宽融资渠道,建立房地产产业基金和信托基金等。