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专家提醒:滨海新区住宅,供应结构急需调整
近日记者在采访时发现,近期在滨海新区新上市的小户型住宅产品出现了抢购风潮。万通新城·国际于本月7日推出的160套精装小户型,到目前仅仅一个星期已销售了90%,水域未来城10余套60平方米左右的产品,在上个月末开盘时甚至出现了连夜排队现象,此外天保金海岸等项目的小户型产品也是一上市就售罄。
业内人士指出,这种抢购现象说明滨海新区住宅产品供应结构存在着失衡问题,与部分大户型产品销售已经出现一定阻力的现象相对比,小户型的供不应求预示着其发展空间。专家提醒,在滨海新区房地产投资火爆的背后,产品的结构性矛盾不可忽视,发展商在前期研发过程中应谨慎行事。
平均户型偏大,结构性矛盾初现
宇轩投资咨询有限公司的相关最新数据显示,目前以开发区和塘沽区为主的滨海新区房地产市场上,在售的住宅项目普遍存在户型面积较大的特点,其中开发区尤其明显。
据了解,塘沽区目前主要在售项目如贻正嘉合、贻景花园、水域未来城、欧美风情小镇等,售价在4000至5000元/平方米区间,户型面积均在100平方米以上,主力户型在130平方米,以两室和三室居多。由于塘沽区购买以自住型为主,且每年供求基本平衡,因此今年市场消化力仍然不成问题。
然而开发区从去年最后一个季度至今,新开盘的住宅项目多以150平方米以上的大户型为主,180平方米以上的四室在总供应量中的比例远远高于市区。且楼盘价位已攀升至6000元/平方米,一些较高档项目的均价甚至已经达到7000元/平方米,已达到天津市区高档项目的价格水平。有关人士指出,开发区一些180平方米以上的超大户型产品销售势头已经不比前年和去年。
从房屋实际入住和使用的角度分析,开发区投资型购房比例占30%左右,而在租赁市场上,面积在90平方米——160平方米的两室和三室渐渐趋于需求饱和,四室以上的大户型和别墅项目供求虽在目前保持基本平衡,但需求空间不大,而一室的小户型处于严重的供不应求阶段。
高购买力促使产品趋同
天津万通时尚置业有限公司执行总经理汪庆宏分析,造成开发区住宅产品开发一直向大户型方向倾斜的原因,主要是在滨海新区发展的初期,大量高端需求在此较为集中。购房者如福利待遇比较优越的渤海石油、港务局、开发区管委会、泰达集团、摩托罗拉等大型企事业单位的员工,以及从事物流、货代和服务业的私营业主,租赁如外资企业驻津拥有高额租房补贴的高管。
这种需求在2004年,滨海新区常住人口达到8万后愈发明显。从2004年至今,滨海新区房地产楼盘均价以每年1000元/平方米的幅度迅速攀升。在滨海新区GDP占到天津市近一半,人均可支配收入达到全市平均水平的3.8倍的背景下,为了迎合这部分人的需求,开发区、塘沽区户型面积比市区高出20平方米左右。
小户型潜力巨大
然而,专家指出,仅仅满足高端需求已给滨海新区房地产市场的健康发展带来了隐患,随着滨海新区开发开放步伐的加大,产品的多元化发展将成为滨海新区房地产发展的一大趋势。
据统计局统计,滨海新区的人口规模快速扩大,年平均增长率为2.1%,显著快于市内六区。到2010年,滨海新区常住人口预计达到180万人,其中城镇人口165万人,城市化水平达到90%。而在这个过程中,开发区人才结构也将由原来的“高管、蓝领两头大”的状态逐步转变。受产业结构调整影响,更多从事第三产业的人才将大量涌入滨海新区,仅去年各类招聘会就为开发区企业输送各类人才1.5万余人。滨海新区正成为外来人口,与各类人才的汇聚之地,聚焦效应日益显现。这其中就包括数量众多的应届以及毕业1-3年的入职时间不长的年轻人,以及具备一定资金的中小投资者。
从现在开发区房地产的现状来看,当前的小户型的供给大多数都是房龄比较老的二手房,例如晓园新村、康翠园、翠亨村等小区等。由相当数量的一部分年轻白领,或多人共租一套大面积公寓,或租住酒店式公寓,在私密性和居住成本上还未能得到有效的满足。户型面积在60—90平方米的新项目只有爱丽榭部分B1-B3户型、天保SOLO、万通新城·国际A3等少数几个。
业内人士指出,从需求层面上来讲,小户型发展空间巨大。但由于开发区生活区用地只有8平方公里左右,土地资源非常稀缺,更多的小户型产品出现需要依靠周边区域的进一步开发,新兴区域公交、商业、医疗、教育等配套完善将是小户型产品增大供应量的契机。(裴蕾)