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【吴小莉】:谢谢张主任的致词,接下来我们论坛要正式展开了,首先邀请的这位主讲的嘉宾刚才已经上台亮过相,但是在我再次邀请他上台之前,我介绍一下他,中国商业联合会购物中心专业委员会的秘书上郭增利先生,是中国大陆最早研究和推广SHOPPING MALL的人士之一。他主编了《中国购物中心发展研究报告》,他演讲的主题是SHOPPING MALL发展的突破点,有请!
第一部分在购物中心发展当中应该坚持的五先五后的原则。第一城市功能规划为先,购物中心项目立地为后。第二零售业发展为先,投资者进入购物中心领域为后。第三商业经营专业为先,地产开发思维为后,第四初步招商协商为先,工程建设实施为后。第五运营规划为先,选择性招商为后。这就是我这次要演讲的五个方面的主要内容。
首先进入第一点,城市功能规划的问题,在这个环节当中,我认为购物中心的项目开发,一定要符合城市发展的总体目标,由于购物中心是城市发展中最活跃的元素之一,是一个需要不断改善和提高的场所,同时也是城市再开发当中的战略性的承担者。购物中心的发展与城市的长期性持续性发展的特征,具有相结合的内在机理。实施以商兴城的战略,使购物中心成为推动城市发展的基础设施,在这个环节当中,我们有一个重点需要考虑的环节,购物中心与城市发展之间具有双刃剑的特殊关系,在这个PPT当中,大家可以看到有三张图片,上海的南京西路,梅龙镇广场等等,它们给南京西路带来的巨大的变化,应该说影响是正面的和积极的。
我想目前针对中国购物中心来说,由于它对城市发展的促进很大,可是目前出现更多的是无序、无规则,缺少配套性的政策,这样很有可能导致的是未来城市空间改造难度的进一步增大,所以购物中心的投资一定要跟着城市规划走,比如在天津有一个滨海新区长期的发展战略,在滨海新区兴建一个购物中心,意味着滨海新区的建设与某一个单一项目的建设,是跟政府的角度合拍的,所以我想在未来滨海新区的发展过程当中,滨海新区的规划,同时也要通过其他公用设施的建设,来推动在这个区域当中所诞生的购物中心项目的发展。第三点零售房地产项目在城市功能指导下的立地要求。购物中心项目的布局和城市结构的功能布局一定要协调,要充分考虑商圈范围内同业竞争的状况,采取竞争机制和竞合机制,并与城市招商引资进行统筹考虑,在这个环节是目前中国整个新区开发当中面临的一个普遍性的问题,更多强调的是建筑的开发,但是从政府的角度对招商方面的统筹,与所有的房地产商之间的协同运作应该说目前还很不够。同时,这种建设还要与城市环境和交通改善相协调,最终使商业项目,使购物中心达成市民需要的生活方式提升的这样一种功能。我们举了一个英国的购物中心的例子,英国鼓励把大型购物中心开发与城市的商业发展相结合的。我们在按南安普敦的西部码头的建立做一个例子,它在英国达到一个首都城市的地位。第二零售业发展为先,投资者进入购物中心为后。初步的结论,购物中心的成长需要以零售业的发展为依托,并保持与零售企业规模增长相适应的速度,第二购物中心的发展需要以社会消费增长为基础,并与消费者的生活方式的提高相协调,第三购物中心的发展需要以长期的价值为追求的目标,要以其他投资形式的汇报相匹配,不是暴利性的行业,应该是持续性的稳定回报的行业。
在中国十五期间城乡居民生活改善的情况,也就是城市的恩格尔系数,(大屏幕)右侧是结合2001年到2005年中国连锁百强销售额的增长情况和店铺数的增长情况做出来的图表,结合下面的两张图表,我们同时把连锁30强的销售规模和店铺增长规模,以及商业用房投资做了一个横向的比较,我把四张表格同时结合社会消费品市场发展,做一个综合性的分析,从十五期间来看,中国消费品年平均增长率大概在15%,我们零售百强销售额的增长率在20%,到目前为止我们拿到的数据也仅仅是在商业房地产投资这方面仅仅是2005年1到6月份的,仅仅是半年的时间,根据国家统计局的数字我们2005年商业地产的投资额还是达到了增长26%的数字,平均下来最近从2002年到2005年之间,按照官方的统计数据平均下来我们每年的商业用房投资额增长大致在30%,刚才我们讲过社会消费品零售总额增长15%,在零售百强当中的增长平均在20%,商业用房的增长平均在30%,意味着三者之间存在不和谐的因素,特别是有一点,大家通过对零售百强从2001年到2005年的分析可以看出来,2001年中国零售百强增长率大概是65%,截止到去年的时候,零售百强的增长大致42%,也就意味着我国的零售业的增长速度是在放慢的,增长趋势是逐渐趋缓的,结合零售业的发展,我相信它对整个中国零售房地产的启发价值还是比较高的。
这是我们对美国零售房地产投资的一个分析。根据这个数字,美国在2005年零售房地产投资额占到它总体的房地产投资额的比例大致上是在18%,中国最近几年的平均情况看,大致是在11%左右,也就意味着中国零售方面的投资,目前的阶段从投资情况看还是存在一定的成长空间的。第三商业经营专业为先,地产开发思维为后,购物中心有一个很高的进入门槛,不是一个知难而上的勇气,就能取得成功的产业,购物中心的成功需要循序渐进的战略思维,购物中心的价值最终取决于开发、招商、经营的统筹能力,保持招商持续改善,使招商成为商业运营的组成部分已经变的至关重要,遵循在市场定位下以运营为先导的购物中心市场开发计划,以长期的商业运营计划为基准,确定商业组合,实现项目的市场定位,是提高当前购物中心产业成功率的专业条件。第四租户协商为先,工程建设实施为后,市场和消费的变化,要求租户的结构必须要及时进行调整,购物中心和商业房地产在商业领域中成为不断创新的形态。
购物中心的六大特征复合性、专业性、商用性、持续性、经营性,增殖性。在目前的情况下,商业品牌存在一定不足的情况,难以实现差异化。在这种特定的情况下,采取什么样的方法,开发主题乐园式的SHOPPING MAII,投入通过强化服务业主和服务功能是提升零售房地产项目,自身差异和吸引力一条比较有效的途径,第五运营规划为先,选择性招商为后,目前这段看来,很多项目是把招商、开发、运营,做三者相对割裂的考虑,通过我们对全国64家比较成功的购物中心的研究,得出这样的结论,在这些购物中心当中,它们的招商不是独立存在的,招商是运营当中的一个重要的组成部分,购物中心的收益体现为长期性和可持续性,坚持准确定位,运营计划,招商组合,建筑开发、管理创新思维,是保证购物中心最大收益的程序保证,开发是运营的平台,招商是运营的组成部分。购物中心的运营需要细节化的经营管理,核心在于各个组成商户的协同进展,商业组合尤为重要。不同商户所具有的不同的经营能力和效率影响到其承租能力,进而也会影响到物业的增值能力。由于时间的关系,我今天的演讲到此结束,感谢大家!