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所谓“地荒”,从某种程度上说是开发商找不到适合自己开发的地块,于是造就了政府有地拍不出的“流拍”现象。2006年的土地市场依然会在种种结构性的矛盾中痛并快乐着。
NO.2“流拍”死掐“地荒论”
一边是开发商口口声声喊“缺地”,一边是政府土地“滞销”的尴尬,作为房地产最重要的“生产资料”,土地,到底是紧缺还是过剩?
在研究这个问题之前,我们先把“地荒”与“流拍”两个概念逐一解释。“地荒论”起初源于广州,引发房价暴涨之后,最后演变成开发商与政府的“口水战”:前者认为,8.31之后由于政府土地“限量供应”,土地成本增加,最终导致房价上涨;政府方也是有理有据,“开发商手上逾期两年以上为开发的土地就达40万亩,‘地荒论’是开发商抬高房价的一个幌子,纯属无稽之谈”。
从笔者角度来看,“荒”与“不荒”都是一个相对概念,喊“缺地”的开发商,也应该一分为二的看待:一种或许正如政府所说,属于“图谋不轨型”,借机哄抬房价;另一种则是有品牌有实力的开发商,手握大笔资金,却找不到合适地块,万科就曾面临着这样的窘境,2004年它在北京开发销售的楼盘有三个,且均为项目的尾盘和后期,由于土地紧缺,万科西山庭院曾一度放缓开发节奏。8.31之后,土地对于很多品牌开发商来说都成了一种考验,大兴黄村1号地拍到9.05个亿,清河地块拍到24.5亿,“天价地块”似乎已经从“特大新闻”变成家常便饭。开发商应该不是跟钱有仇的一批人,能让他们这样“挥钱如雨”,相信土地对他们来说,确实到了靠“夺”才能拿到好地块的程度。
而政府所说的“地不荒”则主要是从总量上考察,但“两年之内还未实施土地开发”的主角应该是一级市场投机者与实力较弱的中小开发商,而有实力的品牌开发商面临的是“有地没选择”的窘境。
据悉,目前北京进入“招牌挂”程序的土地就有五十多块,但目前为止,土地市场还没出现“供销两旺”的迹象。所谓“地荒”,从某种程度上说是开发商找不到适合自己开发的地块,于是造就了政府有地拍不出的“流拍”现象,正如当代商城与动物园批发市场的皮鞋专柜,供应量绝不是问题,暂且不说合不合脚的问题,仅仅从直观来看,前者太贵,后者又太“水”,难以满足主体人群所需。“流拍”的主要原因是土地的供求关系不对称,政府提供的土地不能适应绝大多数开发商的需求,比如一些地块原始环境不理想,区位差一些,基础配套不完善,或者不符合当前市场要求,这些都要求相关部门在售前要充分做好前期调研,根据市场预期和承接力去“供应”土地。
无论如何,土地正式通过“招牌挂”正是进入市场之后,就已经成为一种商品,需要加工,也需要市场调研,即使在卖方市场的情况下,也应该考虑到“适销对路”,而日前国内实行的拍卖流程缺乏市场调研的环节,通常是由当地国土部门制定土地年度供应计划,土地交易中心统筹年度供应计划排出时间表,由于省略市场调研一环,造成供求不对称,因此,从根本上解决“流拍”现象,仅仅靠“勾地”等来“保值保量”是不够的。