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住宅的买方时代还是没有到来,产品不是老百姓说了算,归结为一句话:空置的是老百姓买不起的,“荒”的只是物美价廉的。2006年,我们还得耐心等待美丽新世界的到来。
NO.3空置率挑战房荒论
据2月24日北京市统计局发布的数据透露,截止到2005年末,全市空置商品房累计面积为1374.2平方米,比年初上升了31.6%,相信身边那些整天盘算着买房,看到好房忙着排号,排号之后买不到合适户型的人们,看到这数据一定有砸点儿东西发泄一下的冲动。一年之前身边很多朋友就开始搜罗东西南北的小户型,至今未果,于是纷纷慨叹“买房难”。
前几天看了一下新闻,说是一尾房超市10点开业,早晨8点多就有几十个人等在现场,结果却没看到一套房源,最终失望而归。
“房荒vs空置”从本质上说与“地荒vs流拍”是一个道理。关于住宅市场供应结构不合理的问题,已经被大家谈论颇多,我们索性来深挖一下其中原因,房子的属性归根结底取决于建造者的意图。“专注于”高档房开发的开发商大致可分为三类:第一种是高利润驱动型,很多开发商都愿意“把土地价值最大化”挂在嘴边,信奉“黄金地段+黄金楼盘=黄金价格”的公式,拿到稀缺地段就非要打造出所谓的“绝世珍品”;第二种是“逼上梁山型”,一些开发商由于拿地成本过高,只能将房子档次水准往上提,与周边地价楼盘区分开来,取得竞争优势,“天价地块”选择高档项目就是这个道理;第三种是品牌速成型,一些涉足地产领域时间不长的企业,为了尽快树立品牌,纷纷将高档楼盘当作突破口,对于他们来说,高档项目更容易突出品牌形象,类似星河湾、naga上院等项目都属于这种情况,除此之外,一些国字头的大型集团也都倾向于用这种方式快速创立地产品牌。至于中低价位房,虽然也有“国美第一城”、“华纺易城”等榜样,但追随者还是不多,这也说明一个问题:无论怎样“空置”,高档房的厚利时代并没有完全过去,至少还没到非得“薄利多销”的份儿。
不过,今年还是出现了一批“平价”(相对区域其他楼盘)项目,以CBD周边区域为例,新盘大多为单价在8500元以内的中低价位住宅,包括位于西大望路的大旸楼,均价为8300元/平方米,位于四惠的壹线国际,均价为8000元/平方米;位于朝阳路太平庄的阿曼寓所3、4号楼开始认购,均价为6300元/平米……中低价位楼盘入市,无论是开发商“快速回笼资金之举”,还是为了“低开高走”,对于购房者来说都算得上一个好消息。
除此之外,笔者还要纠正一个认识误区,空置≠卖不出去,某次跟一位开发商探讨销控问题,他提出了一个让小记“耳目一新”的观点,就是“越好卖的房子卖得越慢”,道理想想也很简单,畅销的房子总是不缺关注者,时间越长,盯着的人越多,涨价自然越容易,聪明莫过开发商!
细细分析,住宅的买方时代还是没有到来,产品不是老百姓说的算,归结为一句话:空置的是老百姓买不起的,“荒”的只是物美价廉的。