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政府提出“勾地制度”有其深刻用意,但一项制度能否起到应有的作用,对市场形成支撑,而不成为滋生不当操作的环节,还需要根据目前国内市场的实际情况制定相应的细则。直面“勾地”,开发商和政府都应该拿出足够的耐心和诚意。
NO.7“勾地”:一桩无疾而终的案件
2006年1月,国土资源部在《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》征求意见稿中提出“土地成交价格申报制度”。据悉,这一制度将于今年7月正式执行。
这一制度在业内被称为“勾地”,在香港金融风暴的时候曾经实行过。此消息一经披露,立即引起社会各界无数关注的眼光,也许惹人注意的并不单纯是“勾地”本身,不甘寂寞的地产人总会在适当的时机找点合适的话题,时下超女的流行风还没有散尽,“PK”横行大江南北,地产圈子也是一直追逐着这股娱乐风,“勾地”很讨巧的又成为新春伊始大家的话题。争论无休无止,本来应该属于地产江湖风平浪静期,却是烽烟四起,这股硝烟一直蔓延到本在休假期的安家大法庭,责任扛在肩,安家大法庭临时动议,开庭公审,直面“勾地”。
法官:ihome
书记员:安家菜鸟级小记者
原告:开发商中一派
原告代理人:数不胜数
被告:勾地
被告代理人:国土资源部、黄怒波、蔡德安
陪审员:董潘
庭外小记:安家法庭开庭在即,堂内喧嚣声不断,原告一派可谓是人多力量大,彩旗飞舞,助威声不断;再看被告一方,势单力薄,若大的半边公堂,只有3位代理人在紧张的筹备这开庭事宜,虽说对方大有兵戈铁马之势,被告一方却仍旧稳坐钓鱼台,看来也是成竹在胸。
随着法官定音锤的落下,安家法庭拉开序幕。
原告:开发商一派
“勾地”源于香港,实属一种“舶来品”,当时的香港正在面临亚洲金融危机的大环境,香港楼市进入了前所未有的低迷时期,是出现在开发商停止购买土地的特殊时期,香港政府为了防止土地贱卖而出台的一项政策,它滋生的土壤是香港不同于大陆的经济体制,为此“勾地”根本就不适合于大陆市场。
其二,大陆的“勾地”直到现在并未出台与之相配套的法律法规,缺少了制式的约束,“勾地”必然会参杂很多的人为因素,这样一来,原本已经逐渐走向公开明朗化的土地市场,必将偏离大众审度的范围,这也必将导致市场经济的规则的破坏,违背市场发展的规律。
还未等原告代理人陈述完毕,原告席上已经按耐不住,大家气势汹汹的指责起“勾地”:现在外界都说房价过高,并把这一直把这个责任归结于是开发商的责任,天地良心,勾地这么一出,土地交易成本上升,房价怎么可能不上涨呢!“被告:勾地被告代理人:国土资源部、黄怒波、蔡德安作为被告代理人之一的国土资源部,临危不乱,大将之风足以震慑群雄,还未等其张口,就那么一个小小的眼神,绝对赛过法警手中的大棒,法庭鸦雀无声。
国土资源部:“勾地”在目前是我们土地利用司出台的一个征求意见稿,现在社会各界都这么关注,这也正好是达到了我们当时的一个初衷,广泛听取社会各界的意见。现在我们对于“勾地”只是处在一个征求意见的阶段,绝对没有上升到政策的角度,这一点一定要澄清。政府对于一项政策的出台是非常谨慎的。我们的“勾地”也绝对会是在适合中国国情的角度下出台,而至于怎么去完善也是政府现在再考虑的问题。而且,政府一个最基本的初衷就是要防止国土资源的流失,保护土地资源的收益。
中坤集团董事长黄怒波
勾地的实施,将极大促进北京房地产市场有序发展,减少开发企业的盲目性。对于北京、上海、天津等大城市来说,勾地制度特别适用,因为很多大城市也和香港一样,存在土地后续资源不足的问题。
中广信董事长蔡德安
勾地只是一个手段一个方法而已。它是一个信息公开处理的手段,是一个服务范畴的东西,应该是保证土地信息披露公开的一个方法。在保证后边的招牌挂之后,对土地价格进行一个比较公开的评估,现在很多土地的价格高得有点离谱,有的土地价格会翻好几倍,如果这种土地信息公开的话,对土地有一个比较公正的评估,可能会抑制这种土地市场的泡沫状态,有胜于无,而对于土地市场则不会有太大的影响。
陪审员:北京师范大学房地产研究中心主任董潘
“勾地制度”最早出现在香港,当时推出这项政策有其特殊的历史背景。1997年香港楼市暴跌,这其中有多方面原因。首先,1997年香港回归,但香港市民对大陆政府还不信任,很多人卖房子移民,推动了楼市走低;紧接着亚洲金融危机出现,由于香港房价很贵,人们都靠按揭购买,金融危机使房子成为负资产,进一步导致了房价下跌;再加上董建华上台后,搞民心工程,建了很多廉租房,也成为促使香港楼市下跌的因素。在这种背景下,房地产供给萎缩,开发商建房的意愿很淡,而房地产对土地的需求是一种引致需求,没有人愿意开发房子了,对土地的需求就大大减少,这就进一步导致当时香港地价直线下落。在香港政府的财政收入里,土地出让费用占着相当大比重,在这种背景下政府出台了“勾地制度”,目的是避免土地的贱卖或流拍。
今年,国土资源部提出“勾地制度”主要是针对工业用地,当前住宅、商业及写字楼的用地都以“招拍挂”方式出让,而工业用地仍然沿用协议出让的办法,这使工业土地在出让的过程中权利介入过多,出让过程不够公开透明。工业用地也有其自身特点,市场竞争不充分,很少出现多家公司竞拍一个地块的现象。如果用“勾地”方式出让,即避免了竞争不充分的情况下土地流拍或贱卖,同时也改变了协议出让的很多弊端。在土地出让的过程中,首先由企业提出自己的报价,政府认可后再进行招拍挂,这样政府在出让过程中就会有一定控制。
开发商对“勾地制度”反映不太积极,原因有两个。首先是拿地的过程多了一个环节,就增加了开发商的工作量和需要平衡的因素,无形中也增加了成本;其次是如果前期对地块价值估计有误,也必须承担自己的报价,这增加了开发商拿地的压力。而如果直接进行拍卖,开发商可以根据现场情况进一步判断,就有机会以更低的价格拿到地块。
此次“勾地制度”的推出有其特定背景。去年调控之后,市场出现持续观望,很多地方土地流拍时有发生。在这种情况下,政府提出“勾地制度”有其深刻用意,但一项制度能否起到应有的作用,对市场形成支撑,而不成为滋生不当操作的环节,还需要根据目前国内市场的实际情况制定相应的细则。
法庭内外争论终于告一段落,在听取了双方的论证之后,在充分吸取了陪审团的专业意见之后,安家法庭最终宣判:土地作为房地产的前端市场,是非常重要的。如果说要打压房地产市场的泡沫,可能从土地市场入手也是至关重要的。“勾地”的出台,实施必须是在使土地价格变得更加的合理和透明的前提下。政府此次的“勾地”是为我们在土地研究方面提出了一个新的课题,值得社会各界去思考。而至于“勾地”在中国的发展怎样,任何人都没有发言权,因为他还没有得到大陆市场的检验。但是,在香港“勾地”政策的成功实施,就足以向世人说明“勾地”无罪!