|
||||
我简单的给大家介绍一下,沈司长说的意思,应该说是经过去年一年的基本上比较大动作的调控,市场基本上趋于向调控的目标发展,表现比较突出的可能就是投资型比例比较大的市场价格回落得比较明显,主要是“长三角”一带,其实在调控过程当中,全国大部分地区,房价增幅有所下降,但是涨价的趋势并没有改变,今年建设部对宏观调控大概有这样一些想法,基本上不会像去年大规模的进行政策上的一些调控,由过去全面的调控改成对局部热点地区的一些调控,大概是这样一个情况。厉以宁他所介绍的情况,一个是他对国家宏观经济的判断,应该是趋稳,不至于会出现滞胀、泡沫等等大的问题,这样就为房地产业带来了很多的发展机遇,他还是比较看好房地产业的。这是国家的有关人士,对房地产业的一个看法。
在上周五的这个会上,有些数据可能还不便于公开,这次会议也没有请媒体出席,有些数据不便于在媒体上见诸报端,介绍一下。
这个会议当时主管市场的领导去了,他对天津的房地产市场评价是比较健康的、比较快速的、比较平稳的在发展,是这样一个总的态势。当然,天津其实在去年那么大的一个宏观调控下,其实天津的房价并没有有很多幅度的下降,其实涨的幅度也不低。包括北京,前天去合生创展,听他们那儿的人说广州的房价最近也涨得厉害,深圳就更不用说了,其实天津的房价也在涨,对天津今年房地产的预期,因为这是权威部门做的一个预测,正好在这里介绍一下,2006年天津房地产市场趋势的分析,从一季度的住房交易情况,一季度天津市房地产市场运行总体呈现平稳调整,房屋交易量有所下降,交易价格基本平稳,略有增长,全市各类房屋370.3万,159.3亿,其中新建商品房218万,二手房152万,应该说一季度的交易量是比较明显的下降,一季度全市新建商品房的价格每平方米是5048元,二手房3241元,2006年从几个方面分析了一下市场的情况,从政策方面分析的是,中央经济工作会议的方针是保持经济的平稳运行,积极扩大内需,这个方针还是不变的,而且作为房地产,也作为一个消费的,还算是热点,还需要进行培育,这是从政策上应该还是比较有利于房地产的发展。
另外,从需求方面分析,按照拆迁、安置、改善城市化和外来置业以及投资六类的潜在需求进行了一些分析,预测2006年商品房市场实际需求量1200万平方米,其中商品住宅1010万平方米,二手住宅为800万平方米。这里有这样几个方面,一个是拆迁方面,做了调查,拆迁户对住房平均需求的面积是79.2,2006年准备要拆迁280万平方米,大概是7.45万户,这样的话就需要590万,这说得是潜在需求,其中结婚安置这块,平均每个结婚的需要87平方米,这样的话,从结婚方面2004年是7.7万对全年结婚。2006年预测大约有670万平方米的需求,从改善型潜在需求方面,根据天津人均GDP增长和住房需求换代升级的要求,改善型需求现住房平均面积63.6,改善后的平均面积为91.7,这样的话,按照每年有10%的家庭需要改善住房计算,光改善型这方面有1939万平的潜在需求,另外还有一个城市化的潜在需求,通过推算预计2006年城市化将产生住房需求933.8万,外来人口为210万,投资型需求2005年买两套以上商品住宅占比例为8%,有8%的投资型需求,可能跟去年的宏观调控有一定的临时,这样的话在70万平米左右。
这是对今年住房需求的一个预测。2006年新建商品住宅的供应,根据建委2006年房地产开发情况,2006年新开发商品房2000万平方米,住宅1600万平方米,2005年的实际开工加上新增上市的比例为74%,这样的话2006年新增上市商品房应该为1480万,其中住宅1184万,从供应和需求比例来讲,基本上供求总量应该是平衡的。
根据以上的分析,预计全年销售房屋2000万平方米,其中商品房1200万,二手房800万,应该说房屋供求总量基本平衡,房屋价格继续保持上升的态势。另外,明年在市场里面要做的两件事,两个重点,一个是对于商品房8预售管理,这里已经出了一个讨论稿了,将来商品房的预售可能也要经过金融机构进行监管,就像二手房代售代付一样。第二个解决二手房的代售代付。
土地这块今年也有一些数据,提出进一步加大土地供应量,中心城区新增供地458公顷,可开发建设的面积是894万,外环线将来号称“四环”,这个范围内供地面积80公顷,规划建设面积是131万,全部都是新家园的项目。另外,规划外环,就是四环以外以至各个区县经营性土地是1900公顷,可开发建筑面积是2000万,这样外环再往环,我觉得有点跟今天会议的主题吻合,北部将来是从京津一体化的区域角度,在外环以外的供应量应该明显加大。
另外,今年土地管理这块一个比较明显的变化就是将来要统一的集中供应,集中在房地产交易中心。这是这次市长工作会议主要的一些情况。
谈到天津的房地产大的趋势,我想离不开滨海新区,滨海新区其实是一个特别重要的因素,就我们平时掌握8的信息,现在有很多外来资金,包括外地的企业已经开始比较深入的,比较实质性的到天津投资。当然,具体的数字还不太好统计,可是今年的房地产,我相信会比去年有一个比较明显的增长,包括交易量和建设开发。同时,我觉得今年在土地供应这个方面,比较注重考虑中小户型、中低收入家庭住房的需求,这个可能对业内,对业内的房地产开发应该引起重视,因为这两年,尤其是2004到2005年,天津的市场很火,随便什么房子盖起来,基本上不愁销售。从今年开始土地供应量要逐步加大,也就是说以前那种相对供不应求,尤其在结构方面出现的供应,今年可能会得到改善,这样的话可能对我们的项目,将来竞争会更加激烈,也不能说残酷,残酷的局面还得再等等。房子不会有前两年那么好销了,前两年好多代理公司没饭吃,开发商用不着代理,房子还没有销售之前,内部认购都差不多了。我估计这个形势会发生一些变化。
整体的形势,我们还是同意吴局长在市场工作会议上的基本判断,天津应该是健康、快速、稳定的发展。我是99年到房管局,当时的房子才卖100万平方米,商品房突破1000万,其实天津的房地产也就这两三年刚刚有点意思,在这之前都很苦,正因为这两三年,咱天津在廉租住房,就是住房保障这块,认识得比较早,动手比较快,这块可能比其他城市有点优越性,我觉得比较理想的市场应该是政府保障中低收入,开发商自己拼自己的产品,拼自己的项目,这样由市场来决定房价,这个是比较理想的,目前机制、体制,包括政府都不允许这么做。但是,天津的政策环境比较好,管理部门管理得也比较到位,相对于其他城市来讲应该是比较规范的,环境比较好,所以说不会出现像其他地区那样大起大落的状况,而且由于滨海新区的开发开放,肯定会给我们房地产带来新的机遇,我想我今天的发言就到这里,抛砖引玉。(掌声)