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“中国的房地产是一个幼稚型产业,而且是一个充满的错误的产业。我不光坚持这个观点,我认为我这个观点肯定会得到历史的证明。” 国家发改委经济研究所室主任研究员王小广在2006年中国房地产国际研讨暨《2006年房地产蓝皮书》发布会上说。
调控应该来的更早 持续时间更长
他认为目前房地产的调控政策尽管来得晚了一些,但是从去年的情况来讲应该还是比较好的,不过仍然有迹象表明存在第二轮重新过热的投资,包括房地产也有这种苗头。最近两个迹象表明这个苗头,一个是银行贷款,今年房地产资金来源里面增长45%以上。已经完成土地开发面积从去年年底的时候开始松动,12月增长26.8%,第一季度增长33.2%。“这里面有一个错误,就是去年我们讲经济增长的调整,我认为这个调整是应该的,应该一个持续的,从百分之十以上,降到百分之九或者是更低一点更好。”他说:“房地产的问题是一个调而不降,调整不够充分的问题。”同时王小广认为时间的调整也不充分,“一年的调整不行,我认为应该持续三年的调整。”
一直言语激昂的王小广认为中国宏观经济面临的一个风险。“我一直相信中国要发生危机,发生一些问题波动的话,我认为就是一个产能过剩。就是我们这一轮是高增长,低通胀,是我们因为我们的总供给的增长速度远远低于总需求的增长速度。”他认为这是中国宏观经济面临的一个最大的问题。而房地产在这里面起到很大的加剧的作用。房地产的泡沫化增长必然带来下一个需求,这种需求实际上也是泡沫的,所以造成了钢铁的过度增长应该是超出了它的需求的。“但我们的需求在哪儿呢?我们的需要应该说是很不乐观。高投资必然带来高消费,但是我们是高投资带来我低消费。” 王小广解释说:“假如我们的增长速度变成8了以后我们还有需求吗?我们的就业增长很慢,我们的财富在向少数人集中,我们的收入差距在扩大,我们的城市化是假的,因为根本就没那么多人转移到城市。所以我说这个需求未来会使你惊讶,萎缩得很厉害。高投资,特别是对房地产的投资,一些对房地产的投资已经达到55%以上。这是宏观的问题,跟房地产有很大关系。”
市场存在炒作气氛 “地荒论”不可靠
对于目前很多人讲扩大需求就是扩大房地产,就是扩大房地产消费的观点,王小广也不赞同。他认为“房地产假如是一个泡沫性的增长的话,他一定会对消费有紧缺的效应,所以它会减少需求的。”他举例子说:“在高房价的情况下支出,而且20年的贷款意味着20年以后都要支出,你的支出一定是居高不下的,意味着你其他的支出必然要减少。实际上还有金融问题,以后造成的金融不良资产的问题。甚至还要影响城市化,因为我们讲的城市化实际上是假的,为什么,实际上我们没有那么多人口转移到城市,在这种高房价的情况下没有人去住,没有城市化就没有需求。”所以他得出结论,两年以后中国的房地产市场要出现一个过剩,房价的高速上升不利于宏观经济的稳定。
王小广列举美国的例子说房地产增值的神话,这是一个绝大的错误。“不存在这样的问题,华尔街日报我曾经读过他的一篇文章,他们算过,40多年,美国买房的人他的投资到底能增值多少,算了结果,去除了各种费用,他的增值也就是2%,每年。这就是跟储蓄有什么区别?所以并不比储蓄更好比储蓄的流动性更强。”“我敢预言现在1万块钱的房子,五年以后能卖到8千应该是一个幸运的事。”同时他认为房地产业作为支柱产业也是一种错误。“房地产发展是一个结果,是一个福利,这是最后的结果。但是我们经济增长,我认为他是一个发动机,那就完全不一样,所以我们把他作为一个支柱产业是很荒唐的。”
对于目前的“地荒论”王小广坚决的说:“世界上不会存在没有土地来做房子的短缺。他们都叫做什么荒,房荒、地荒,我认为都是一个制造紧张气氛,炒作的很重要的一些理论。房地产土地不足是个事实,这只是经济上的稀缺性,你可以提高容积率。”而谈到目前的房价,他认为中国的房地产行业在一个很幼稚的阶段,就是一开始做就是一种错误。房价只涨不跌仅仅只是一个神话。
建立长效机制 调整住房供应结构
要想解决目前中国房地产业存在的问题,王小广认为应该是顺市调整,抑制炒房。“这是中国房地产市场泡沫一个重要的原因。我最近调查一下,北京二手房的市场,我作为一个消费者的身份问他们,他们就是哄抬房价。这个方面我觉得应该采取更多的措施,主要是来抑制投资炒作。”同时他认为应该当增加有效供给,特别是增加中低住房的供给量。包括发展资本市场来分流这种所谓的投资机会不足的问题。
但是王小广认为最关键的还是要建立一种长期机制,一种制度来保障综合经济的长期稳定发展。要形成制度需要三个转变“第一个转变就是转念,包括政府的理念也包括房地产商也包括消费者的理念。 第二个我认为,应该主要是从税收来调节。第三个变化,就是房地产的生产和销售模式的变化。这个变化我认为应该是不准卖期房,应该卖现房。因为买现房我们的监管相对容易一些。”